Récemment, la Banque centrale chinoise a annoncé une baisse de 25 points de base (BP) le 21 octobre 2024, ce qui représente une baisse cumulée de 60 BP depuis le début de l'année, marquant le début d'une nouvelle vague de baisse des taux d'intérêt. Au cours de ce cycle de baisse des taux, le rendement des investissements dans les biens immobiliers à usage résidentiel pourrait s'améliorer.

Cet article analysera principalement les tendances de l'industrie, la politique monétaire, les politiques locales et nationales, et les comparaisons des rendements des investissements nationaux et internationaux.

État actuel de l'industrie
Dans des villes comme Guangzhou, Shenzhen, Beijing, Chengdu, etc., les investisseurs peuvent généralement acheter des appartements avec un ratio rendement sur investissement (ROI) élevé, généralement de 5% à 6% (y compris les frais de copropriété et autres frais). Ce chiffre est bien plus élevé que le ratio de rendement locatif moyen d'environ 1,5% pour les logements ordinaires. Alors, après une série de baisses de taux en Chine, quel impact cela aura-t-il sur ce secteur ?

Le taux de rendement réel peut être obtenu en soustrayant le taux d'intérêt de 5 ans de la Banque de Chine Taux d'intérêt 1,8% du ratio de location-vente, ce qui donne la prime de risque:
Prime de risque = ratio location-vente - taux d'intérêt à 5 ans de la Banque de Chine = 5% - 1.8% = 3.2%

politique monétaire
La politique de baisse des taux d'intérêt et de réduction des réserves en Chine est essentiellement une baisse des coûts de financement pour Goutte. En général, le Retour sur Investissement des produits d'investissement est composé du Taux d'intérêt sans risque plus la prime de risque. Dans le cas de Goutte, avec un Taux d'intérêt sans risque, le Retour sur Investissement (ratio de location-vente) devrait théoriquement également diminuer. Cependant, en raison de la difficulté de changement significatif du Retour sur Investissement constitué de loyers,
Il est prévisible :
Suppose the cost of financing in the future drops to 0, if China enters a zero interest rate or even negative interest rate era, and if the risk premium remains at 3.2%, this means that the Return on Investment (ROI) for residential commercial real estate is only 3.2%. At this point, rents would need to drop by almost 36% compared to current levels, which is almost impossible. This indicates that despite a significant decrease in financing costs, it is actually difficult to have a significant impact on the rent-to-sale ratio of residential commercial real estate. Instead, in a market environment lacking other high-cost-effective investment products, it may lead to a rise in the asset prices of residential commercial real estate.

Politique centrale et locale
Actuellement, le gouvernement central et local encourage le double système de logement. Avec l'achèvement de base du taux d'urbanisation en Chine, le rôle des gouvernements locaux passe progressivement de la construction d'infrastructures nouvelles à la valorisation des actifs existants. Dans les grandes villes de première ligne, la proportion de logements sociaux a augmenté d'environ 50% dans le cadre du plan 2025 du double système de logement par rapport au nombre total de nouveaux logements.
Ces logements sociaux ne proviennent pas de nouveaux projets d'infrastructure, mais sont loués après une deuxième rénovation unifiée des biens immobiliers acquis par le gouvernement, tels que le 'Guangzhou Anju Group' créé à Guangzhou. Les coûts d'exploitation de ces entreprises sont directement liés à l'impact sur les loyers des appartements que les particuliers achètent pour les louer.
Selon les opérations de nombreux appartements en location à long terme sur le marché, le "coût de location" représente 50% de l'équilibre des bénéfices continus des appartements en location à long terme. Cela signifie que même si le gouvernement met en place des logements sociaux, les loyers ne seront que légèrement supérieurs ou égaux aux prix actuels du marché.

Problème de vieillissement des maisons
L'évaluation future basée sur le ratio actuel de location-vente est en réalité quelque peu irréalisable, en particulier en ce qui concerne le vieillissement des biens immobiliers. Dans des conditions normales, quel pourcentage des loyers devraient être consacrés aux dépenses de rénovation des logements ? En se référant au Japon, les dépenses de rénovation et de gestion ne dépassent généralement pas 5% à 10% du loyer.

En résumé, dans l'ère imminente des taux d'intérêt bas, combinée à la situation générale de pénurie de produits à rendement élevé sur le marché intérieur, la location à long terme de biens commerciaux pourrait devenir un bon commerce.
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