Lorsque les propriétaires sont « enfermés », les acheteurs sont exclus du marché

Points clés

• Une nouvelle étude examine l’effet de « verrouillage » des taux hypothécaires qui a maintenu la hausse des prix des logements parallèlement aux taux hypothécaires après la pandémie.
• Les propriétaires ayant bénéficié de taux hypothécaires ultra-bas durant la pandémie, qui auraient autrement été amenés à devenir locataires, sont restés dans leur logement. Cela a maintenu une grande partie de l’offre de logements hors du marché et a fait monter les prix.
• Cet effet ne s’est produit que dans les marchés où la construction de nouveaux logements était insuffisante.

Lorsque les taux hypothécaires augmentent, les prix des logements ont généralement tendance à baisser. Mais l’inverse s’est produit après la pandémie, et de nouvelles recherches expliquent comment et pourquoi.

Normalement, des taux d’intérêt plus élevés font baisser les prix car les acheteurs se retirent du marché, réduisant la demande. Mais l’économie en 2021 était tout sauf normale, et un nouveau document de Justin Katz, chercheur au Harvard Joint Center for Housing Studies, examine comment et où l’effet de « verrouillage » a maintenu les prix en hausse malgré la montée des taux hypothécaires. Il s’avère que les locataires ont joué un rôle majeur dans ce phénomène.

Les taux hypothécaires ont commencé à augmenter en 2021 après des années de taux très bas, passant à plus de 7 % en seulement deux ans, contre moins de 3 %. En raison de la longue période de taux très faibles durant la pandémie, des millions de propriétaires avaient des taux hypothécaires très avantageux, ce qui leur donnait une forte incitation financière à ne pas vendre leur logement. Avec moins de maisons sur le marché, l’offre et la demande étaient déséquilibrées en faveur des vendeurs, ce qui a continué à faire monter les prix.

Ce que cela signifie pour l’économie

Cette recherche souligne que les politiques visant à augmenter l’offre de logements sont plus susceptibles d’atténuer la pression sur l’accessibilité et de stabiliser un secteur clé de l’économie américaine.

L’étude de Katz remet en question cette idée : ces mêmes propriétaires « verrouillés » seraient-ils aussi devenus acheteurs ? Pourquoi la demande n’a-t-elle pas diminué avec l’offre, entraînant une baisse des prix ?

La réponse, selon Katz, réside dans la rotation entre propriétaires et locataires. La transition du locataire au propriétaire n’est pas un processus unidirectionnel. Chaque année, un pourcentage important de vendeurs choisissent de louer leur prochain logement, libérant ainsi des logements. En septembre, par exemple, 36 % des vendeurs de maisons prévoyaient de louer leur prochain logement, selon Fannie Mae. L’effet de verrouillage a figé cette éventuelle offre.

« Si le verrouillage des taux réduit les déménagements des propriétaires qui auraient autrement quitté le marché pour louer, l’offre globale de logements occupés par leurs propriétaires diminue, ce qui augmente les prix des maisons par rapport aux loyers », écrit Katz.

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Comparer les taux hypothécaires d’aujourd’hui (10 mars) — Taux actuellement aussi bas que 6,30 %

Dans l’ensemble, l’effet de verrouillage expliquait 40 % de la différence entre les prix des logements attendus et ceux réellement observés entre 2021 et 2023.

De plus, Katz a constaté que cet effet ne se produisait que dans les zones où la construction de nouveaux logements était insuffisante. Cela a des implications sur les politiques que le gouvernement devrait adopter pour rendre le logement plus abordable.

« Les politiques visant à améliorer l’accessibilité au logement devraient se concentrer sur l’expansion de l’offre », a-t-il écrit. « En revanche, les interventions politiques qui influencent les choix de vente de maisons en modifiant la structure des hypothèques, comme la portabilité, auraient peu d’impact sur le prix global des logements. »

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