Quelles sont les avantages pour l'achat immobilier apportés par la nouvelle politique ? Quel impact a-t-elle sur la tendance du marché ? Analyse des experts sur les « nouvelles sept mesures » du marché immobilier de Shanghai

Le 25 février, le Comité municipal du logement et de la construction de Shanghai, la Bureau municipal du logement, ainsi que trois autres départements ont conjointement publié l’« Avis sur l’optimisation et l’ajustement supplémentaires de la politique immobilière de la ville » (ci-après dénommé « l’Avis »), comprenant sept mesures réparties en trois axes : réduction des restrictions d’achat, optimisation des prêts avec fonds de logement, et amélioration de la taxe foncière sur les propriétés résidentielles.

La mise en œuvre de ces « Sept nouvelles mesures » bénéficie-t-elle aux acheteurs ? Quel impact auront-elles sur l’avenir du marché immobilier à Shanghai ? Le 25 février, face à ces questions d’intérêt public, des journalistes de The Paper ont interviewé plusieurs experts du secteur pour analyser la nouvelle politique, ses effets et ses perspectives de marché.

Réduire le seuil d’accès à l’achat immobilier, soutenir la demande des populations stables

Dans le but de favoriser un habitat agréable et stable, et de promouvoir l’équilibre entre emploi et résidence, l’« Avis » précise une réduction supplémentaire des restrictions d’achat : d’abord, raccourcir la durée de cotisation sociale ou d’impôt sur le revenu personnel requise pour les résidents non Shanghaïens achetant un logement dans la zone extérieure à l’anneau intérieur ; ensuite, permettre à ces résidents éligibles d’acheter une unité supplémentaire dans la zone extérieure à l’anneau ; enfin, pour les non résidents titulaires du « Permis de résidence de Shanghai » depuis au moins 5 ans, l’achat d’un logement dans la ville sera autorisé sans nécessité de preuve de cotisation sociale ou d’impôt.

Selon la nouvelle politique, les résidents non Shanghaïens ayant cotisé en continu dans la ville pendant au moins un an avant l’achat, peuvent acheter un nombre illimité de logements en dehors de l’anneau extérieur, mais sont limités à une seule unité dans l’anneau intérieur ; ceux ayant cotisé pendant au moins trois ans peuvent acheter jusqu’à deux unités dans l’anneau intérieur. Les titulaires du « Permis de résidence de Shanghai » depuis plus de 5 ans sont limités à une seule unité dans toute la ville.

« D’après l’analyse de la réduction des restrictions d’achat, cette nouvelle politique abaisse le seuil d’accès à la propriété et augmente le nombre d’unités achetables », explique Yan Yuejin, vice-directeur de l’Institut de recherche immobilière de l’Académie de Shanghai. « La durée de cotisation sociale requise pour acheter dans l’anneau intérieur a été ramenée à un an pour les non Shanghaïens, et pour ceux ayant cotisé pendant trois ans, ils peuvent désormais acquérir deux logements dans l’anneau intérieur. Cela indique une réduction du seuil d’achat pour les non résidents à Shanghai, avec une baisse des coûts d’attente. »

Par ailleurs, cette nouvelle politique soutient la demande des populations stables. Avant, pour les personnes travaillant dans les services urbains ou dont le siège social était situé hors de Shanghai, l’absence de cotisation sociale empêchait souvent l’accès à l’achat immobilier. La nouvelle « Sept mesures » privilégie cette catégorie en permettant aux titulaires d’un permis de résidence de plus de cinq ans d’acheter un logement, ce qui était auparavant limité par la durée de cotisation sociale. « En d’autres termes, la restriction basée principalement sur la durée de cotisation sociale est désormais liée aussi à la durée de possession du permis de résidence », précise Yan Yuejin.

L’analyste de Centaline Shanghai, Lu Wenxi, estime que cette optimisation des restrictions d’achat élargit la couverture et répond aux besoins variés, notamment en matière de demande de logement de première nécessité ou d’amélioration. « Désormais, avec seulement un an de cotisation sociale, on peut acheter au moins un logement, sans distinction entre l’intérieur et l’extérieur de l’anneau. » Il souligne que la demande pour des logements de gamme moyenne à supérieure, notamment dans le neuf ou dans des quartiers prisés, est en hausse, et que la politique cible précisément ces acheteurs. Pour les non Shanghaïens ayant cotisé pendant trois ans, la possibilité d’acheter deux logements avant de vendre leur premier est une avancée, leur permettant de faire des achats plus flexibles.

Prêts avec fonds de logement : application du principe « Reconnaître le logement, pas le prêt », réduction des coûts

Pour renforcer le rôle du fonds de logement dans le soutien à la consommation immobilière, et répondre aux besoins des épargnants à différentes étapes, l’« Avis » propose également une optimisation des politiques de prêt avec fonds de logement : augmentation du plafond maximal de prêt, amélioration de la reconnaissance du nombre d’unités financées, et extension du soutien aux familles avec plusieurs enfants.

Concernant le plafond de prêt, la nouvelle politique indique que le montant maximal de prêt pour l’achat de la première résidence par un ménage est porté de 1,6 million à 2,4 millions de yuans. En combinant cette augmentation avec la majoration de 35 % pour les familles nombreuses ou l’achat de bâtiments écologiques, le plafond maximal dans la ville peut atteindre 3,24 millions de yuans. Le plafond pour l’achat d’une seconde résidence est également relevé.

Lu Wenxi analyse que cette augmentation permet de bénéficier de taux d’intérêt plus faibles, réduisant ainsi le coût total du prêt. « Le taux d’intérêt du fonds de logement étant bien inférieur à celui des prêts commerciaux, emprunter davantage via le fonds allège la charge financière », explique-t-il. « Pour les acheteurs avec des besoins urgents, notamment pour des logements à moins de 3 millions de yuans, le plafond de 2,4 millions est suffisant. Avec les mesures favorables pour les familles nombreuses ou l’achat de bâtiments écologiques, le plafond peut atteindre 3,24 millions, ce qui réduit considérablement la mensualité et les intérêts. » Cependant, le montant final du prêt dépendra du solde du compte de fonds de logement du demandeur.

Concernant la reconnaissance du nombre d’unités financées, la nouvelle politique précise que, pour les ménages ayant déjà utilisé un prêt avec fonds de logement dans la ville, s’ils n’ont qu’une seule propriété ou aucune propriété, et que leur prêt précédent est remboursé, ils peuvent à nouveau faire une demande pour un nouveau logement dans la ville.

« Cela signifie que les conditions pour bénéficier d’un prêt avec fonds de logement à Shanghai sont encore plus souples, en appliquant le principe ‘Reconnaître le logement, pas le prêt’ », indique Yan Yuejin. « Avant, après deux prêts, il n’était plus possible d’en faire un troisième. La nouvelle politique permet à ceux qui n’ont qu’un logement ou aucun logement, et dont le prêt précédent est remboursé, de continuer à bénéficier du prêt. » Il ajoute que cette mesure facilite la rotation des ménages souhaitant changer de logement, favorisant la libération de la demande d’amélioration.

De plus, la politique étend le soutien du fonds de logement aux familles avec plusieurs enfants, en permettant d’acheter une deuxième résidence avec un plafond majoré de 20 % par rapport au plafond standard. « La deuxième résidence sera traitée comme la première, et cette nouvelle mesure couvre davantage de familles en quête d’amélioration », souligne Lu Wenxi.

Une politique plus humaine sur la taxe foncière, réduisant le coût de détention

Pour soutenir la demande de remplacement et d’amélioration des ménages, l’« Avis » prévoit qu’à partir du 1er janvier 2026, les familles résidant à Shanghai dont les enfants adultes ont acheté leur logement, considéré comme leur seule résidence, seront temporairement exonérées de la taxe foncière sur leur propriété. Cela concerne notamment les familles où, avant l’âge adulte ou avant la mise en place du pilote de la taxe foncière, le logement était détenu conjointement avec les parents ou grands-parents, et reste leur seule résidence après achat ou remplacement.

« La mise en œuvre de la taxe foncière sur les propriétés résidentielles devient plus humaine », commente Lu Wenxi. « Auparavant, certains acheteurs de logements pour leurs enfants adultes devaient payer cette taxe, même si leur logement était leur seule résidence, ce qui freinait la demande. La nouvelle politique répond à cette problématique en allégeant le coût de détention. »

Consolidation de la stabilité du marché immobilier

Quelle sera l’influence de cette nouvelle politique sur le marché à venir ?

Yan Yuejin estime que ces « Sept mesures » illustrent la stratégie globale de Shanghai, combinant politiques de stock et d’incrément, pour maximiser l’effet de l’ensemble des mesures. Elles présentent une large couverture et une précision dans l’application. « Elles soutiennent davantage la diversité des besoins en logement, notamment en équilibrant emploi et résidence, en favorisant un habitat agréable, et en répondant aux besoins d’amélioration. En réduisant encore les coûts d’achat, elles stimuleront la demande et favoriseront un équilibre entre l’offre et la demande, consolidant la tendance de marché à la stabilité et à la croissance. »

Il ajoute : « Avec un ajustement du marché déjà en cours, une stabilisation des prix attendue, et la combinaison de plusieurs mesures favorables, nous pensons que ces politiques encourageront la fluidité des transactions dans tous les segments, tout en favorisant un développement sain et circulaire du marché immobilier. Par exemple, avec seulement un an de cotisation sociale, un non Shanghaïen peut désormais acheter dans l’anneau intérieur, ce qui accélère le rythme d’entrée sur le marché. Si cette personne achète un bien d’occasion, cela stimulera la mise en vente et la rotation des biens, y compris dans le neuf, contribuant à la déstockage. Cela créera un mécanisme de boucle vertueuse entre les différents segments du marché, favorisant une croissance stable et saine. »

Selon Lu Wenxi, cette nouvelle politique permettra de libérer davantage la demande raisonnable d’achat, et d’assurer une trajectoire plus stable pour le marché immobilier de Shanghai cette année. « Je pense que Shanghai commence bien cette année, surtout avec les mesures précédentes comme le pilote de la revente de logements de relogement, l’acquisition par des entreprises publiques de biens d’occasion, etc. La tendance à la hausse des transactions devrait s’accélérer, et les prix pourraient rapidement sortir de leur plancher », conclut-il. « La mise en œuvre ordonnée et stable de ces mesures renforcera la confiance du marché, contribuant à un développement plus sain et équilibré du secteur immobilier. »

Source : The Paper

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