Shanghai donne le coup d'envoi en 2026 à la levée des restrictions d'achat dans les premières villes, un marché immobilier où « la quantité augmente et les prix restent stables » est à prévoir

Après le deuxième jour de reprise après le Nouvel An chinois, Shanghai a lancé une série de mesures pour le marché immobilier, optimisant plusieurs aspects des politiques immobilières.

Le 25 février, le comité municipal de l’habitat et de la construction de Shanghai et quatre autres départements ont conjointement publié l’« Avis sur l’optimisation et l’ajustement des politiques immobilières de la ville » (abrégé en « Les Sept Nouvelles Mesures »), comprenant sept points, notamment la réduction des restrictions d’achat, l’optimisation du fonds de logement, et l’amélioration de la taxe foncière.

« ‘Les Sept Nouvelles Mesures de Shanghai’ marquent une nouvelle étape dans l’amélioration du contrôle du marché immobilier », a déclaré Zhang Wenjing, directeur général des données de l’Institut de recherche Zhongzhi à Shanghai. La nouvelle politique réduit les seuils d’achat pour les non-résidents de Shanghai, élargit l’éligibilité à l’achat pour les détenteurs de permis de résidence, et assouplit modérément les restrictions dans l’anneau extérieur, abaissant ainsi les barrières à l’entrée sur le marché. Ces mesures devraient restaurer la confiance du marché et inverser la tendance pessimiste des attentes.

À un moment clé où le marché immobilier national se stabilise et se redresse à Shanghai en début d’année, cette nouvelle politique se caractérise par une libéralisation progressive, une stratégie par zones et une approche combinée, visant à stabiliser les attentes, protéger le bien-être des citoyens et stimuler la circulation, étant considérée par l’industrie comme un modèle pour l’optimisation du contrôle dans les grandes villes.

Assouplissement progressif des restrictions d’achat

Selon Li Gen, responsable de l’Institut de recherche Lianjia à Shanghai, la logique centrale de cette nouvelle politique repose sur un assouplissement progressif et une stratégie par zones, formant une combinaison de « qualification + fonds + coût » pour agir de manière précise, systématique, tout en équilibrant stabilité du marché et besoins des ménages.

Concernant l’assouplissement des restrictions, la nouvelle politique précise que pour les familles ou personnes seules non résidentes de Shanghai achetant un logement dans l’anneau extérieur, la durée de cotisation sociale continue requise passe de 3 ans à 1 an, permettant l’achat d’un logement ; pour les familles non résidentes ayant cotisé 3 ans ou plus, une unité supplémentaire peut être achetée dans l’anneau extérieur ; avec un permis de résidence détenu depuis 5 ans, il est possible d’acheter une unité dans toute la ville.

« Cette stratégie d’assouplissement progressif correspond précisément à la structure démographique et aux besoins en logement de Shanghai, permettant de répondre efficacement à la demande initiale et à l’amélioration du parc immobilier, couvrant un spectre plus large de groupes d’acheteurs et assurant que la nouvelle demande se diffuse à la fois sur le marché neuf et le marché secondaire », a déclaré Zhang Bo, président de l’Institut de recherche 58 Anjuke.

Song Hongwei, co-directeur de l’Institut de recherche Centaline, estime que la réduction du seuil d’achat pour les non-résidents dans l’anneau extérieur de 3 ans de cotisation sociale à 1 an pourrait potentiellement augmenter la capacité d’achat d’au moins 90 000 personnes, principalement des acheteurs avec des besoins urgents, ce qui aura un impact positif évident sur le marché immobilier dans l’anneau extérieur.

Par ailleurs, l’octroi d’une « carte de logement » supplémentaire pour les non-résidents ayant plus de 3 ans de résidence constitue une libération directe pour la demande d’amélioration. Selon les comportements d’achat des étrangers ces deux dernières années, avec l’augmentation du nombre d’enfants dans les familles, la demande pour une deuxième résidence est en hausse. De plus, les personnes de plus de 40 ans, résidant à l’extérieur, ont des exigences croissantes en matière de qualité de vie et d’infrastructures, ce qui stimule leur besoin d’amélioration. La nouvelle politique devrait donc également favoriser la libération de cette demande.

« Posséder un permis de résidence depuis 5 ans permet d’obtenir la qualification d’achat, dépassant la simple reconnaissance par la sécurité sociale, ce qui couvre davantage les populations stables en emploi à Shanghai », a indiqué Zhang Wenjing.

Augmentation significative du plafond du prêt avec le fonds de logement

« L’optimisation de la politique de prêt avec le fonds de logement est le levier central de cette nouvelle politique pour renforcer la capacité de paiement et fluidifier la chaîne de remplacement, répondant directement aux difficultés de changement de logement et correspondant aux besoins clés du marché », a expliqué Zhang Bo.

Concernant l’optimisation, la nouvelle politique prévoit que le plafond du prêt avec le fonds de logement pour l’achat de la première résidence par un ménage passe de 1,6 million à 2,4 millions de yuans, avec une majoration possible pour les familles avec plusieurs enfants ou achetant des bâtiments écologiques (jusqu’à 35%), portant le plafond maximal à 3,24 millions de yuans. Le plafond pour l’achat d’une deuxième résidence est également relevé.

De plus, la politique d’« achat sans reconnaissance du prêt » est étendue, soutenant davantage les familles avec plusieurs enfants pour l’achat de leur deuxième logement, avec une majoration de 20% du plafond de prêt par rapport au plafond maximal dans la ville.

« Shanghai a ainsi porté le plafond du prêt avec le fonds de logement pour la première résidence à 2,4 millions, et avec les majorations pour familles nombreuses ou bâtiments écologiques, il peut atteindre 3,24 millions, ce qui correspond à la valeur élevée des logements à Shanghai et réduit efficacement la pression sur l’apport initial et le paiement mensuel des familles en besoin urgent ou en amélioration », a précisé Zhang Bo.

Yen Yuejin, vice-président de l’Institut de recherche E-House, souligne que la politique d’« achat sans reconnaissance du prêt » permet à davantage de familles de bénéficier du soutien du fonds de logement, favorisant la libération de la demande d’amélioration. La majoration de 20% pour les prêts de la deuxième résidence étend le soutien aux familles cherchant à upgrader leur logement, en phase avec la tendance démographique.

Optimisation de la politique de taxe foncière

Les « Sept Nouvelles Mesures » ont également apporté de légères modifications à la politique de taxe foncière, afin d’en affiner la mise en œuvre.

Selon la nouvelle réglementation, pour les familles résidant à Shanghai dont les enfants sont adultes, si le logement acheté ou échangé après l’âge adulte est la seule résidence familiale, la taxe foncière est temporairement exonérée.

« Avant la nouvelle politique, la taxe foncière n’était pas appliquée lors de la première acquisition par un enfant adulte d’une famille résidant à Shanghai, mais elle était applicable lors d’un échange. Après la réforme, si le logement échangé reste la seule résidence, la taxe n’est plus due, ce qui soutient la demande pour des logements améliorés », a expliqué Yan Yuejin.

Les analystes estiment que cette amélioration de la politique de taxe foncière pour les logements personnels constitue une libération substantielle pour la demande d’amélioration des familles résidant à Shanghai, en atténuant précisément leurs préoccupations fiscales et en répondant à la faiblesse actuelle de la circulation des biens d’occasion.

Concernant la dernière politique de Shanghai, l’industrie pense que le marché immobilier local pourra connaître une croissance en volume et une stabilité des prix.

Zhang Bo résume les trois principales catégories de demande activées par cette politique : d’une part, la demande d’achat initial dans l’anneau intérieur pour les nouveaux arrivants et talents ; d’autre part, la demande d’amélioration et de second achat pour les résidents de longue date dans l’anneau extérieur ; enfin, la demande de remplacement et d’upgrade pour les familles résidant à Shanghai. Ces trois types de demande sont au cœur du marché, et leur libération devrait stimuler la dynamique des transactions de logements neufs et d’occasion.

Song Hongwei souligne que l’impact de cette nouvelle politique pourrait être plus important sur le marché secondaire que sur le neuf. Avec un rapport de transactions entre neuf et ancien de 1:5, l’augmentation de la fluidité des transactions de second marché pourrait non seulement atténuer la faiblesse de la liquidité actuelle, mais aussi stimuler la demande d’amélioration via la stratégie « vendre l’ancien pour acheter le neuf », créant ainsi une synergie entre les marchés primaire et secondaire.

Selon les données de surveillance de 58 Anjuke, en 2025, la proportion de recherches pour des biens d’occasion à Shanghai aura augmenté de 4,7 points de pourcentage par rapport à l’année précédente, tandis que le nombre d’annonces n’a augmenté que de 1,72%. Zhang Bo indique que cela montre un potentiel important de libération de la demande initiale, mais que les barrières d’achat empêchent sa concrétisation. La nouvelle politique comble cette lacune.

Li Gen prévoit également que le marché entrera dans une période de reprise avec une augmentation du volume et une stabilité des prix, profitant à la fois aux acheteurs urgents et à ceux en quête d’amélioration.

Les analystes estiment qu’en tant que baromètre des grandes villes, la stabilité du marché immobilier de Shanghai renforcera la confiance à l’échelle nationale.

« L’assouplissement des restrictions d’achat et le soutien du fonds de logement forment une synergie politique, libérant efficacement la demande raisonnable accumulée, et stimulant la reprise simultanée des marchés neuf et secondaire », a conclu Zhang Wenjing. La hausse de l’activité du marché favorisera également l’amélioration de la capacité de liquidation des promoteurs, leur flux de trésorerie, tout en stabilisant le marché foncier et les finances locales, contribuant à un écosystème immobilier sain et durable.

(Article publié par Caixin)