Property Play : l'expansion des centres de données atteint un « point d'inflexion »

Une version de cet article est parue pour la première fois dans la newsletter CNBC Property Play avec Diana Olick. Property Play couvre les opportunités nouvelles et en évolution pour les investisseurs immobiliers, allant des particuliers aux capital-risqueurs, fonds de private equity, family offices, investisseurs institutionnels et grandes entreprises publiques. Inscrivez-vous pour recevoir les prochaines éditions directement dans votre boîte mail. La construction de centres de données s’accélère à un rythme si soutenu en Amérique du Nord que la majorité des nouvelles constructions dans ce secteur dépasse désormais les marchés traditionnels initiaux. Selon un nouveau rapport de JLL, le Texas est sur le point de détrôner la Virginie en tant que plus grand marché mondial des données, ce qu’ils qualifient de « point d’inflexion ». Environ 64 % du pipeline de construction de 35 gigawatts s’étend désormais au-delà des marchés dits matures, comme la Virginie, qui a longtemps été le plus grand marché de centres de données. Les taux de vacance des centres de données à la fin de 2025 sont restés à un niveau historiquement bas de 1 % pour la deuxième année consécutive. « Le secteur des centres de données est officiellement entré en hyperdrive », a déclaré Andy Cvengros, directeur général exécutif et co-responsable des marchés des centres de données aux États-Unis chez JLL. « Un taux de vacance record, maintenu pendant deux années consécutives, constitue une preuve convaincante contre les inquiétudes de bulle, surtout lorsque presque tout notre pipeline de construction massif est déjà pré-engagé par des locataires de qualité investissement. » Près de 92 % de la capacité actuellement en construction est pré-engagée, ce qui indique que le taux de vacance devrait rester très faible au moins jusqu’en 2030, selon JLL. La demande est désormais alimentée par les hyperscalers et l’intelligence artificielle, et les vents contraires à la nouvelle construction limitent la robustesse de la croissance. JLL a également noté que les cinq principaux hyperscalers prévoient 710 milliards de dollars d’investissements en capital en 2026 pour développer l’infrastructure nécessaire. Les prêteurs semblent impatients de participer à cette dynamique, avec un record de 75 milliards de dollars de financement total l’année dernière. Nuveen, une société mondiale de développement immobilier, adopte une approche à court terme dans ce secteur, capitalisant sur la forte demande actuelle tout en suivant un modèle de construction et de vente pour réduire les risques. « La demande est vraiment importante, et nous pensons que dans les cinq prochaines années, il n’y aura pas de situation de surapprovisionnement », a déclaré Chad Phillips, responsable mondial de Nuveen Real Estate, ajoutant que le long terme est moins prévisible. « Il y aura une évolution assez rapide, c’est pourquoi nous envisageons des constructions à court terme puis la vente. » Bien sûr, il existe des risques considérables liés aux contraintes d’infrastructure, notamment l’alimentation électrique. Les délais de connexion au réseau moyen sont d’environ quatre ans, voire plus. En conséquence, les grands locataires doivent sécuriser leur capacité plusieurs années à l’avance. Cela pousse à l’expansion vers de nouveaux marchés disposant de plus d’énergie disponible. « Beaucoup d’entreprises envisagent de construire leur propre production d’énergie sur site », a déclaré Andrew Batson, responsable mondial de la recherche sur les centres de données chez JLL. « Cela réduit les risques. En fin de compte, cependant, la majorité écrasante des opérateurs souhaite une connectivité au réseau à long terme. »