Les REITs s'étendent à l'immobilier commercial

Cet article est republié de : Journal économique

Journaliste : Zhao Dongyu

Récemment, les premiers projets de fonds de placement immobilier commercial (REITs) ont été officiellement soumis pour déclaration, et ont été acceptés par la Commission chinoise de réglementation des valeurs mobilières (CSRC) et les bourses, marquant l’expansion officielle du type d’actifs du marché REITs chinois au domaine de l’immobilier commercial.

Les REITs immobiliers commerciaux désignent des fonds d’investissement en valeurs mobilières à capital fermé, qui détiennent des biens immobiliers commerciaux pour générer un flux de trésorerie stable et distribuer des revenus aux porteurs de parts. Selon l’expérience des marchés matures mondiaux, les actifs sous-jacents importants des REITs incluent les centres commerciaux, la vente au détail, les immeubles de bureaux, les hôtels, etc. La Chine possède un stock massif d’immobilier commercial, avec un besoin intrinsèque de dynamiser et d’élargir les canaux de financement par capitaux propres via les REITs. Sous l’impulsion des politiques pertinentes, le marché REITs à plusieurs niveaux se structure rapidement, avec une offre comprenant des REITs d’infrastructures, inter-entreprises, et immobiliers commerciaux.

Liu Xiangdong, analyste en chef chez Dongyuan Investment, indique que la soumission et l’approbation des premiers projets de REITs immobiliers commerciaux marquent une étape clé dans l’expansion du marché REITs chinois, passant du secteur des infrastructures à celui de l’immobilier commercial. Cela constitue une mesure importante pour mettre en œuvre la politique de « dynamisation des actifs existants et expansion des investissements efficaces ». La titrisation d’actifs tels que centres commerciaux, immeubles de bureaux et hôtels offre aux entreprises de nouvelles voies de financement par capitaux propres, tout en encourageant la participation du capital social dans l’économie réelle, optimisant ainsi la répartition des ressources.

Concrètement, parmi les 10 premiers projets de REITs immobiliers commerciaux soumis, 9 ont été listés à la Bourse de Shanghai (SSE) et 1 à la Bourse de Shenzhen (SZSE). Ces projets incluent Poly Developments, Jinjiang International Group, Shanghai Real Estate, Lujiazui Group, CapitaLand, Vipshop, Shazhi Chuan, Yintai Department Store, etc. Les acteurs impliqués regroupent des entreprises d’État centrales, des entreprises publiques régionales, des entreprises privées de qualité, et des investisseurs étrangers. Les actifs sous-jacents couvrent des centres commerciaux, des retail, des bureaux, et des hôtels, situés dans des zones centrales de Shanghai, Guangzhou, Shenzhen, Wuhan, Hefei, Xi’an, Zhengzhou, etc.

En termes de levée de fonds, les 10 premiers projets de REITs immobiliers commerciaux visent à collecter au total 37,7 milliards de yuans. Parmi eux, le fonds de placement immobilier commercial fermé de China International Capital Corporation (CICC) Vipshop prévoit de lever 7,47 milliards de yuans, le fonds de Sand Ship de Guotai Haitong 5,064 milliards, le fonds de Huaxia Yintai Department Store 4,2785 milliards, et le fonds de Shanghai Real Estate de Huatai United Securities 4,002 milliards.

Concernant les conseillers financiers, les partenaires des premiers projets de REITs incluent CITIC Securities, Guotai Haitong, Huatai United Securities, CICC, et Shenwan Hongyuan, tous des acteurs majeurs du secteur.

Liu Xiangdong souligne que, comparés aux REITs d’infrastructures, les REITs immobiliers commerciaux présentent une logique de rendement locatif plus orientée marché et une valorisation des actifs plus dynamique. Leur flux de trésorerie est plus directement influencé par le cycle économique, les tendances de consommation, et la concurrence régionale, ce qui exige des gestionnaires une capacité accrue à exploiter les actifs et à juger le marché. Les investisseurs doivent prêter attention à la qualité de l’emplacement, à la stabilité de la structure des locataires, et à la durée des contrats de location, qui sont des indicateurs clés de risque.

Fin 2022, la CSRC a publié un avis sur la promotion du développement de haute qualité du marché des fonds de placement immobilier (REITs), ainsi qu’un avis sur le lancement d’un projet pilote de REITs immobiliers commerciaux. Les bourses de Shanghai et Shenzhen ont simultanément révisé leurs règles pour les REITs publics, soutenant le développement de haute qualité du marché. Récemment, lors de la réunion systémique de 2026, la CSRC a réaffirmé l’importance de « garantir la mise en œuvre stable du projet pilote de REITs immobiliers commerciaux ».

La CSRC a déclaré qu’il est crucial de comprendre la signification profonde du développement des REITs immobiliers commerciaux. Promouvoir le marché des REITs immobiliers commerciaux est un moyen efficace de soutenir la construction de nouveaux modèles de développement immobilier via des mécanismes de marché. Cela est essentiel pour favoriser un développement sain du marché REITs, renforcer leur rôle, et accroître l’inclusion et l’adaptabilité du système du marché des capitaux.