Lorsque le loyer grignote l'économie : Lagos et le coût macroéconomique du logement inaccessible

Lagos est devenue l’un des exemples les plus clairs en Afrique de la façon dont un marché immobilier peut silencieusement se métastaser en un risque macroéconomique.

Lorsque les ménages actifs et de classe moyenne consacrent régulièrement 50 à 70 % de leurs revenus au loyer, les dégâts dépassent largement le « stress du logement ».

Cela se manifeste par une demande des consommateurs plus faible, une productivité diminuée et une trajectoire de croissance plus lente et plus fragile.

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Il s’agit d’un dysfonctionnement structurel et ne doit pas être considéré comme une simple pression passagère sur l’accessibilité financière.

La situation du logement à Lagos est à la fois une crise sociale et une urgence économique.

L’ampleur et la persistance de cette distorsion sont alarmantes. Lorsqu’une moitié du revenu d’un ménage disparaît chaque mois dans les coûts de logement, l’économie en subit deux fois : d’une part, par la consommation perdue, et d’autre part, par la productivité diminuée.

Lagos n’est pas seulement coûteux pour y vivre. Il est coûteux à exploiter, et ce coût s’accumule.

Densité, demande et déficit

Les forces qui alimentent la crise des loyers à Lagos ne sont pas mystérieuses. Lagos est l’État le plus densément peuplé du Nigeria et un aimant pour la migration et la recherche d’emploi, avec la majorité de sa population vivant et travaillant dans la zone métropolitaine.

Une évaluation de la Banque mondiale indique que la densité exceptionnelle de la ville est d’environ 8 000 personnes par kilomètre carré, bien au-dessus de la moyenne nationale. La population et l’activité économique sont fortement concentrées dans le centre urbain, tandis qu’une expansion spatiale rapide et incontrôlée pousse la croissance vers les zones périurbaines.

La combinaison de densité, d’immigration, de terres limitées équipées et de goulets d’étranglement infrastructurels produit un résultat prévisible : la demande de logement dépasse l’offre, les loyers augmentent plus vite que les salaires, et le marché du travail de la ville devient silencieusement sollicité par les coûts de logement.

Les chiffres du loyer eux-mêmes racontent l’histoire. Un rapport sur le marché résidentiel de Lagos en 2025, cité par The Guardian, montre que les loyers annuels pour des appartements d’une chambre atteignent jusqu’à 20,9 millions de NGN à Eko Atlantic, avec d’autres quartiers prisés comme Banana Island, Ikoyi et Victoria Island affichant également des moyennes de plusieurs millions de nairas. Même en dehors des quartiers les plus premium, des appartements d’une chambre dans certaines parties du Mainland atteignent des millions de nairas par an.

Il est facile de relier cela à un « problème d’île ». Cependant, ce serait faux. Nous vivons une compression de l’accessibilité financière à l’échelle de toute la ville, avec des intensités variables selon les quartiers.

Le « Rapport sur l’état du marché immobilier de Lagos (Vol. 3) » estime le déficit en logement à environ 3,4 millions d’unités et note que plus de 70 % des résidents sont toujours locataires. La charge du loyer n’est donc pas un problème marginal affectant une petite frange. C’est une caractéristique centrale de la vie de la majorité des Lagosiens.

La chute de la demande : comment le loyer écrase la consommation

Lorsque le loyer consomme 50 à 70 % du revenu, le mécanisme économique est simple. La demande des ménages diminue parce que le loyer prélève d’abord sur leurs revenus. Pour une grande part des travailleurs, le loyer évince la consommation courante qui soutient le commerce local et l’emploi.

Les victimes immédiates sont des dépenses économiquement vitales : réparations de la maison, meilleures options alimentaires, soins préventifs, services numériques et petites économies souvent destinées à financer des micro-entreprises. Le résultat est une rotation réduite pour les petites entreprises, des plans d’expansion plus faibles et moins de nouveaux emplois. Cela est particulièrement important à Lagos, où une grande partie de l’économie est axée sur les services et le commerce, et où des milliers de petites entreprises dépendent du pouvoir d’achat hebdomadaire des salariés et des travailleurs informels.

Les données officielles du PIB par la dépense montrent que la consommation des ménages s’affaiblit fortement en termes réels en 2024, avec de fortes baisses d’une année sur l’autre au premier et au deuxième trimestre. De nombreux facteurs contribuent à cette tension de la consommation, mais le logement en est l’un des plus grands drains fixes, en particulier à Lagos. Lorsque le coût du logement d’un ménage augmente plus vite que ses revenus, l’ajustement se fait ailleurs dans le panier de consommation.

Si cette situation devient la norme pour une majorité de travailleurs urbains, la compression de la demande cesse d’être cyclique et devient structurelle.

La pénalité de productivité : les déplacements comme taxe cachée

La crise des loyers à Lagos nuit également à l’offre de l’économie par la productivité. Les longs trajets sont la taxe cachée qui accompagne un logement inabordable près des centres d’emploi. À mesure que les loyers dans les zones à forte densité d’emplois augmentent, les travailleurs sont repoussés vers la périphérie, et le temps de trajet s’allonge.

Avec le temps, cela réduit les heures de travail effectives, augmente le stress et les coûts de santé, accroît l’absentéisme et affaiblit la formation du capital humain. Dans une ville où la population et les emplois sont fortement concentrés dans le centre métropolitain, et où l’expansion périurbaine est rapide, la pénalité liée aux déplacements est un sous-produit prévisible de l’inflation des loyers et un frein mesurable à la production.

Le piège de l’inflation : quand les prix se poursuivent mutuellement

L’inflation aggrave sans relâche ces pressions. Les indicateurs de l’IPC du Nigeria montrent un environnement de prix élevé, avec des taux d’inflation élevés et une augmentation continue du niveau général des prix. Dans un tel contexte, les propriétaires réajustent souvent les loyers de manière défensive pour préserver leurs rendements réels, tandis que les locataires font face à la hausse des coûts dans l’alimentation, le transport et les services publics.

Lorsque l’inflation générale et celle des loyers dépassent la croissance des salaires, la pression sur le revenu disponible réel devient sévère et persistante. Lagos connaît alors un paradoxe : la ville peut sembler économiquement « active », mais le bien-être réel des ménages se détériore et la demande devient fragile.

La référence internationale : à quel point 50-70 % est-il grave ?

Une analyse comparative révèle à quel point les résultats de Lagos en matière de loyers par rapport au revenu sont anormaux. Sur le plan international, une norme couramment utilisée dans la recherche et les statistiques officielles est d’environ 30 % du revenu, les parts plus élevées étant considérées comme « coûteuses ».

Une revue du Harvard Joint Center for Housing Studies indique que la norme de 30 % est largement utilisée comme référence pour le stress lié à l’accessibilité.

Par exemple, en Angleterre, les données officielles d’enquêtes montrent que les locataires privés dépensent en moyenne environ 36 % de leur revenu brut en loyer en 2024, Londres étant encore plus élevée à environ 41,6 %.

Ces chiffres sont considérés comme un problème sérieux d’accessibilité dans une économie à revenu élevé. Dans ce contexte, les ménages de Lagos consacrant 50 à 70 % de leurs revenus au loyer ne se contentent pas de dépasser la ligne d’alerte. Ils vivent dans une zone de suppression chronique de la demande et de fragilité économique accrue.

Le cercle vicieux : du fardeau du loyer à la rareté de l’emploi

Lorsque la demande est fortement comprimée, l’emploi en souffre. Les entreprises réagissent à une demande faible en réduisant les heures, en retardant les embauches et en diminuant les stocks. À Lagos, où l’emploi informel et dans les services est étendu, le marché du travail réagit rapidement aux chocs de demande.

Une compression de la demande liée au loyer a donc un lien direct avec le chômage et le sous-emploi, même si les statistiques officielles du marché du travail ne reflètent pas toujours la réalité vécue. Le résultat est un cercle vicieux : la hausse des loyers réduit la demande ; une demande plus faible ralentit la création d’emplois ; la faiblesse de l’emploi réduit le pouvoir de négociation et la croissance des salaires ; et des revenus stagnants rendent le loyer encore moins abordable.

Implications politiques : l’offre, pas des slogans

C’est pourquoi la question de l’accessibilité au logement à Lagos doit être traitée comme une question de réforme économique, et non comme un simple argument de bien-être. Une ville ne peut pas croître de manière inclusive si sa main-d’œuvre est exclue de la stabilité financière.

Les constats sur la forte charge locative, le déficit important en logement et une population majoritairement locataire doivent être perçus comme des signaux macroéconomiques : Lagos fonctionne avec un important frein structurel sur la consommation, la productivité et la mobilité du travail. Si Lagos veut une croissance plus rapide et de meilleurs résultats en matière d’emploi, elle ne peut pas laisser les loyers croître sans contrainte pendant que les revenus stagnent.

L’implication politique n’est pas une simple demande de contrôle des loyers partout. C’est que Lagos doit augmenter à grande échelle l’offre abordable, réduire les frictions transactionnelles qui gonflent le coût effectif du logement, et aligner la planification, l’infrastructure et les investissements dans les transports pour que les travailleurs puissent accéder aux emplois sans payer une prime de proximité.

Concrètement, l’économie s’améliore lorsque davantage de ménages passent de la dépense de 50-70 % de leurs revenus en loyer à une fourchette d’accessibilité permettant une consommation et une épargne normales. Jusqu’à ce que cela se produise, Lagos continuera de subir une pénalité de croissance évitable : une mégapole où la facture de loyer consomme silencieusement la demande dont les entreprises ont besoin pour se développer et les résidents pour survivre.

• Ayodele Adio est le fondateur de l’habitat équitable et un dirigeant médiatique

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