Économie technologique contre économie immobilière : quelles sont les différences ?

Conclusions de l’étude

Passer de l’économie immobilière à l’économie technologique implique des changements majeurs dans trois dimensions : la restructuration industrielle, la transformation des modes de développement et la réforme des mécanismes institutionnels. Ces changements auront un impact significatif sur cinq variables clés de la macroéconomie, à savoir la production, l’inflation, l’emploi, la fiscalité et la monnaie.

Du point de vue de la structure industrielle :

• La structure industrielle centrée sur la chaîne de construction immobilière (bâtiment) a évolué vers une structure axée sur la nouvelle productivité de qualité (manufactures émergentes et certains services) ;
• Sur le plan de la production, la capacité de la nouvelle productivité à stimuler d’autres secteurs est nettement supérieure à celle de la chaîne de construction immobilière, en 2025, l’impact des industries principales de la nouvelle productivité sur la production totale dépassera celui de la chaîne de construction immobilière ;
• En matière d’inflation, étant donné que les industries émergentes se situent en milieu de la chaîne, leur poids n’est pas négligeable mais leur volatilité des prix est bien inférieure à celle des secteurs en amont, ce qui réduit leur influence sur l’indice PPI par rapport aux facteurs importés (métaux, pétrole) et à la chaîne de construction (minerais, matériaux de construction). Cela signifie aussi que les exportations, selon la structure statistique et la nature sectorielle, ne peuvent pas entraîner une hausse significative du PPI ;
• Concernant l’emploi, la caractéristique des industries émergentes est que le revenu généré par unité de valeur ajoutée est inférieur à celui des industries traditionnelles, ce qui peut exercer une pression sur les revenus et l’emploi. Encourager la consommation de services peut efficacement contrebalancer cette tendance.

Du point de vue des modes de développement :

• Le modèle traditionnel de développement de l’économie immobilière, basé sur l’urbanisation et la croissance démographique ;
• À l’ère de l’économie technologique, l’urbanisation ralentit, l’espace pour l’expansion des investissements dans la construction et l’immobilier se réduit, et l’optimisation, la qualité et l’efficacité du stock existant deviennent le thème principal du développement urbain. Par conséquent, les mises à niveau à grande échelle par extension sont moins probables ; deuxièmement, il faut saisir les opportunités liées à l’augmentation du taux d’urbanisation des populations enregistrées ; troisièmement, il faut prêter attention à la concentration des ressources derrière la stratégie des clusters urbains.
• À l’ère de l’économie technologique, la population active en Chine pourrait bientôt atteindre un pic puis diminuer. Cependant, grâce à l’augmentation continue du nombre de diplômés hautement éduqués entrant sur le marché du travail, la productivité manufacturière globale devrait continuer à s’améliorer, et le niveau de salaire moyen pourrait, sous le double effet de la baisse de la population active et de l’augmentation de la productivité, augmenter à long terme.

Du point de vue des mécanismes de régulation macroéconomique :

• Le modèle de développement derrière l’économie immobilière repose essentiellement sur la migration urbaine dans le contexte de l’urbanisation, où la structure urbaine-rurale fournit la demande de logement et de main-d’œuvre, avec des gouvernements locaux qui, dans un système de fiscalité partagée, de finances foncières et de compétition entre administrations, fournissent des terrains pour la construction et le logement, tandis que le système financier basé sur le financement indirect fournit la monnaie ;
• Les mécanismes de régulation macroéconomique à l’ère de l’économie technologique : en ce qui concerne la monnaie et la finance, d’une part, la création monétaire doit progressivement se détacher de l’immobilier, la Banque centrale pourrait utiliser l’achat de titres d’État comme levier clé pour la transition ; d’autre part, le système de financement direct doit jouer un rôle plus important ; en matière fiscale, d’une part, le gouvernement central doit assumer davantage de responsabilités, d’autre part, il faut établir un système fiscal adapté aux nouvelles formes et modèles économiques ; en ce qui concerne l’administration, il faut passer d’une focalisation sur le PIB à une attention accrue à la gouvernance du bien-être, du marché unifié national, et renforcer la diplomatie économique extérieure, notamment en augmentant l’influence internationale. Si la transformation économique entraîne une dépendance accrue à la demande extérieure, alors renforcer la diplomatie et l’influence internationale sera une étape clé pour la régulation et le soutien au développement des industries émergentes.

En 2025, la contribution des industries liées à la nouvelle productivité à la croissance totale dépassera celle de la chaîne de construction immobilière (section 1.1). Cela indique que la caractérisation de l’économie traditionnelle ne suffit plus pour répondre aux besoins actuels de recherche. La recherche macroéconomique doit désormais accorder une attention accrue à la position de la nouvelle productivité, ainsi qu’aux changements macroéconomiques liés à la transition entre l’ancien et le nouveau.

La transformation économique se manifeste par la montée en gamme de la structure industrielle, la mutation des modes de développement et la réforme des mécanismes institutionnels, trois aspects interdépendants et indispensables. Cet article compare ces trois dimensions en analysant l’économie technologique et l’économie immobilière.

I. Structure industrielle et caractéristiques macroéconomiques

La montée en gamme de la structure industrielle, c’est-à-dire la transition d’un modèle centré sur la secteur de la construction immobilière vers un modèle axé sur la nouvelle productivité, aura des effets notables sur la production, l’inflation et l’emploi.

1.1 La nouvelle productivité dépasse la chaîne de construction immobilière

En utilisant la table d’entrée-sortie de 2023 pour mapper les secteurs de l’économie nationale, et en sélectionnant les industries de la chaîne de construction immobilière via le coefficient de demande finale, représentant le secteur traditionnel, et en se basant sur la définition de la “haute technologie”, “haute efficacité” et “débarrasser l’économie traditionnelle de sa croissance”, telles que proposées lors de la 11e session collective du Politburo, on a identifié les principales industries liées à la nouvelle productivité :

• Industries de la chaîne de construction immobilière : immobilier, sidérurgie, matériaux de construction, bâtiment résidentiel, génie civil, meubles, travaux de finition, décoration ;
• Industries principales de la nouvelle productivité : automobile, équipements de transport, mécanique électrique, économie numérique, instruments de mesure. La catégorie “économie numérique” regroupe selon la classification de 2021 les industries de fabrication numérique (informatique, télécommunications, électronique) et de services numériques (télécom, internet, logiciels).

Les conclusions fondamentales sont :

1. La croissance de la nouvelle productivité est généralement plus rapide que celle de la chaîne de construction immobilière, et le développement en aval de cette dernière est supérieur à celui en amont. Cela reflète une accélération de la transition économique et l’émergence de nouveaux modèles au sein de la chaîne de construction.

2. Du point de vue de la contribution à la valeur ajoutée dans le PIB, la part de la nouvelle productivité a augmenté depuis 2020, tandis que celle de la chaîne de construction immobilière a diminué. Actuellement, la part des industries principales de la nouvelle productivité dans le PIB reste inférieure à celle de la chaîne de construction immobilière. Cela montre que, à l’échelle de l’économie, les industries traditionnelles restent un pilier important.

3. En termes de contribution à la croissance de la production totale, en 2025, les industries principales de la nouvelle productivité auront dépassé la chaîne de construction immobilière. En considérant leur capacité à stimuler d’autres secteurs, les industries émergentes présentent des caractéristiques de “haute efficacité”, avec une capacité de traction nettement plus forte sur des industries connexes comme les métaux non ferreux. En utilisant le coefficient d’impact calculé à partir de la table d’entrée-sortie comme facteur d’ajustement, on peut estimer que la contribution de ces industries à la croissance totale en 2025 dépassera celle de la chaîne de construction immobilière.

1.2 Inflation : Les facteurs importés et la chaîne de construction restent clés

La majorité des industries liées à la nouvelle productivité, notamment dans la fabrication, se situent en milieu de la chaîne, tandis que la chaîne de construction immobilière est davantage en amont. La capacité de chaque secteur à influencer le PPI diffère, et l’ajustement de la structure sectorielle entraînera des caractéristiques différentes du PPI par rapport au passé.

En décomposant le PPI en contributions sectorielles, on constate que le PPI reflète presque exclusivement les variations de prix des secteurs en amont, ce qui explique que, depuis 2023, le PPI affiche une tendance basse, principalement en raison de la baisse des prix du charbon, du pétrole et des matériaux de construction (secteurs noirs et matériaux). La surcapacité dans le secteur intermédiaire ou la faiblesse de la demande en aval jouent également un rôle.

La raison pour laquelle la nouvelle productivité ne peut pas significativement faire remonter le PPI en glissement annuel n’est pas due à un faible poids en milieu et en aval (qui représente environ 2/3 du PPI), mais à la faible volatilité des prix dans ces secteurs. On peut en déduire que, sans impact sur l’amont, l’export seul ne peut pas entraîner une hausse notable du PPI.

1.3 Emploi : La nécessité de développer la consommation de services

Le taux de rémunération par unité de valeur ajoutée dans les industries de la nouvelle productivité est inférieur à celui des industries traditionnelles, ce qui indique que la transition économique peut entraîner une restructuration du marché du travail.

Cela signifie que les progrès technologiques, en modifiant la structure industrielle, tendent à réduire la part du travail dans les industries à forte intensité de main-d’œuvre, tout en augmentant celle des industries capitalistiques et technologiques, ce qui peut réduire la rémunération moyenne par travailleur. La stabilité des salaires et de l’emploi devient alors un défi.

Pour faire face à cette baisse potentielle de la rémunération globale, le développement des services joue un rôle crucial. Les services, souvent moins affectés par la hausse de la productivité technologique (phénomène connu sous le nom de “maladie de Baumol”), ont une rémunération relativement élevée et une stabilité plus grande en période de progrès technologique.

Ainsi, le développement des services peut contribuer à augmenter la rémunération totale des travailleurs, et à atténuer les effets négatifs de la transition sur l’emploi. Par ailleurs, la consommation de services peut aussi devenir un levier important pour la réforme du système de distribution socialiste, en stimulant la croissance économique.

二、Mode de développement et contexte macroéconomique

Derrière la restructuration industrielle, la force motrice principale est la transformation des modes de développement. Abandonner la mentalité de la croissance par l’expansion de l’échelle, et privilégier un développement de haute qualité, constituent la ligne directrice de la transition économique. Concrètement, il s’agit de passer d’un modèle basé sur l’expansion par urbanisation et effet de masse, à un modèle axé sur l’optimisation du stock urbain et l’amélioration de la productivité.

2.1 De l’expansion par l’urbanisation à l’optimisation du stock

Le modèle traditionnel basé sur la construction immobilière comme moteur principal de l’urbanisation a été alimenté par la demande en infrastructure et en immobilier, ainsi que par l’afflux de main-d’œuvre dans les villes. Lors de cette période, l’industrialisation rapide a entraîné un transfert massif de la main-d’œuvre rurale vers les villes, avec une croissance urbaine rapide, une urbanisation de la population rurale, et une expansion immobilière.

Ce modèle s’appuyait sur des coûts de main-d’œuvre faibles avant le point de saturation de Lewis, favorisant la croissance de l’industrie manufacturière à forte intensité de travail, alimentée par la consommation urbaine et l’exportation dans un contexte de mondialisation.

Le ralentissement de l’urbanisation, la réduction de l’espace pour l’expansion des investissements en infrastructure et immobilier, imposent une nouvelle orientation : l’optimisation et la montée en gamme du stock existant. En 2025, le Congrès central du Parti a indiqué que la phase de croissance rapide de l’urbanisation touchait à sa fin, et que le développement urbain se concentrait désormais sur la qualité et l’efficacité du stock existant. La part de la population urbaine dans la population totale a dépassé 65 %, atteignant un plateau selon l’expérience historique internationale, et le rythme de croissance de l’urbanisation ralentit.

Deux implications en découlent :

• En contexte d’optimisation du stock, la mise en œuvre à grande échelle de rénovations urbaines par démolition et reconstruction est moins probable. La tendance sera plutôt à la réparation et à la reconversion ;
• La possibilité d’accroître le taux d’urbanisation des populations enregistrées reste importante, notamment par l’amélioration de la gouvernance urbaine et de l’égalité d’accès aux services publics, ce qui peut stimuler la consommation des nouveaux habitants ;
• La stratégie régionale, notamment via les clusters urbains et les métropoles, favorise la concentration des ressources et peut renforcer l’efficacité de la répartition des ressources dans un contexte de ralentissement de l’urbanisation.

2.2 Du avantage démographique basé sur le coût à celui basé sur la qualité

L’avantage démographique, qui a permis à la Chine de dépendre de la construction et de la fabrication à bas coût, repose historiquement sur la taille de la population, souvent appelée “dividende démographique”. Avec le ralentissement de la croissance démographique et le vieillissement de la population, la main-d’œuvre chinoise pourrait atteindre un pic puis diminuer, avec des coûts de main-d’œuvre en hausse. Cependant, la productivité du travail s’améliore constamment, et depuis 2020, la transition économique accélère cette tendance, la productivité dépassant même la croissance des coûts de main-d’œuvre, transformant ainsi l’avantage de la taille en avantage de la qualité.

En conséquence, la proportion croissante de diplômés de l’enseignement supérieur, notamment dans les filières scientifiques et techniques, contribue à une hausse continue de la productivité manufacturière globale, permettant de transformer l’ancien avantage démographique en un avantage en compétences et en innovation.

三、Mécanismes institutionnels et régulation macroéconomique

Que ce soit dans la restructuration industrielle ou la transformation des modes de développement, la réforme des mécanismes macroéconomiques est essentielle. La construction de nouvelles relations de production adaptées à la nouvelle productivité est une étape clé pour accélérer la transition. La mise en place d’un cadre macroéconomique favorable à l’innovation technologique et à un développement de haute qualité est une condition sine qua non.

3.1 Le processus de construction institutionnelle derrière le modèle économique traditionnel

Historiquement, la mise en place d’un système adapté au développement de l’immobilier, de la construction et de la fabrication à bas coût, ainsi que la promotion de l’urbanisation et du transfert de population, ont été marquées par plusieurs sessions du Comité central du Parti :

Le 3e plénum du 14e Congrès en 1993 a adopté la décision sur la réforme du système économique de marché socialiste, marquant le début d’une croissance rapide de la Chine. Les mesures clés comprenaient :

Réforme du système de marché : libéralisation des entreprises publiques et développement du secteur privé ;

Réforme du système financier : établissement d’un marché financier basé sur le financement indirect, avec un régime de change flottant géré ;

Réforme du système fiscal : mise en place du système de partage des recettes fiscales, pour encourager l’investissement local ;

Réforme du système foncier : mise en œuvre d’un système de cession payante des droits d’usage, accélération de la réforme du logement urbain, développement du secteur immobilier.

Dans l’ensemble, ces réformes ont permis de construire un cadre de marché socialiste, favorisant le développement rapide du secteur privé, et faisant de l’export et de l’immobilier les principaux moteurs économiques. La Chine a ainsi adopté un modèle basé sur l’économie privée comme moteur principal, avec l’export comme orientation, un système monétaire lié au dollar, et l’immobilier comme vecteur de financement intérieur.

Le 3e plénum du 16e Congrès en 2003 a approfondi ces réformes, en insistant sur l’urbanisation, la législation et la protection sociale.

Concrètement, cela a impliqué : la réforme du système de résidence et de l’urbanisation pour transformer la structure urbaine-rurale ; la réforme de l’administration et du cadre juridique pour renforcer la gouvernance ; la réforme de l’emploi, de la redistribution et de la sécurité sociale pour gérer les tensions sociales liées à la croissance rapide.

Ces mesures ont consolidé le cadre de l’économie de marché socialiste, tout en atténuant les contradictions sociales liées à l’urbanisation rapide, en renforçant la dépendance à la finance foncière, et en maintenant le modèle de développement basé sur l’immobilier, la construction et l’export.

En 2013, le 18e Congrès a lancé une réforme plus profonde pour faire face aux défis du “nouveau normal” économique, en insistant sur la libéralisation du marché et la modernisation de la gouvernance. La réforme a visé à réduire la dépendance à la main-d’œuvre bon marché dans le commerce extérieur, à accélérer l’urbanisation, et à promouvoir l’innovation technologique.

3.2 Les caractéristiques institutionnelles derrière le modèle économique traditionnel

En résumé, le modèle de croissance basé sur l’immobilier, la construction et l’exportation à forte intensité de main-d’œuvre repose principalement sur trois mécanismes macroéconomiques :

1. La politique monétaire et financière : la création monétaire et le multiplicateur monétaire dépendent fortement de l’immobilier, passant par trois phases :

• La première phase, où l’immobilier sert à augmenter le multiplicateur monétaire via le crédit hypothécaire et les prêts aux promoteurs, après la réforme de 1993, avec la mise en place d’un système de change géré et de l’émission de monnaie par l’achat de titres d’État ;
• La deuxième phase, après la crise financière de 2008, où la croissance de l’immobilier a été temporairement reléguée au second plan au profit des investissements en infrastructure, avec des mesures de relance monétaire et fiscale ;
• La troisième phase, à partir de 2014, où la politique monétaire a été ajustée pour soutenir la stabilité du marché immobilier, notamment via le mécanisme de prêt à taux préférentiel (LPR) et la régulation du crédit immobilier, permettant une régulation fine du secteur immobilier.

2. La fiscalité et la fiscalité foncière : le système de partage des recettes fiscales et la fiscalité foncière ont été fondamentaux pour financer le développement immobilier, avec une forte dépendance des revenus locaux à la vente de terrains.

3. La gestion administrative : la structure administrative locale, avec des incitations liées à la croissance du PIB local, a favorisé la mise en œuvre de grands projets d’infrastructure et de développement immobilier, renforçant la dépendance à la croissance par la construction.

En résumé, le modèle de développement immobilier repose sur une dépendance forte à la finance foncière, à la politique monétaire et à la gestion locale, ce qui a permis une croissance rapide mais aussi une vulnérabilité accrue face aux cycles économiques.

2. La réforme institutionnelle derrière le modèle économique traditionnel

Les réformes institutionnelles ont permis de construire un cadre macroéconomique favorable, mais aussi de renforcer la dépendance à certains leviers, notamment la finance foncière, la politique monétaire et la gestion locale. La dépendance à ces mécanismes a créé une vulnérabilité face aux cycles économiques, et a limité la capacité d’adaptation à la transition vers une économie de haute qualité.

3. Le cadre macroéconomique pour l’économie technologique

Pour soutenir l’économie technologique, il faut réformer en profondeur les mécanismes macroéconomiques :

• La création monétaire doit s’éloigner de l’immobilier, en favorisant le financement direct via le marché des capitaux, notamment par le développement des marchés boursiers et obligataires pour les entreprises innovantes ;
• La politique fiscale doit s’adapter aux nouvelles formes d’économie, en élargissant la base fiscale et en créant de nouveaux impôts liés aux actifs immatériels, tels que la propriété intellectuelle, les brevets, ou les quotas d’émissions de carbone ;
• La gestion administrative doit évoluer vers une gouvernance plus intégrée, avec une coordination renforcée entre les niveaux de gouvernement, et une attention accrue à la régulation des marchés financiers et des actifs immatériels.

En résumé, la transition vers une économie technologique nécessite une réforme en profondeur des mécanismes macroéconomiques, pour réduire la dépendance à l’immobilier et renforcer le financement direct, la fiscalité innovante et la gouvernance intégrée.

En conclusion, la transformation économique de la Chine repose sur une évolution coordonnée de la structure industrielle, des modes de développement et des mécanismes institutionnels. La mise en œuvre de ces changements est essentielle pour assurer une croissance de haute qualité, durable et résiliente face aux défis futurs.