Desglose de las empresas que cotizan en Hong Kong que, una tras otra, se lanzan hacia las necesidades reales detrás de RWA

Escrito por: Ye Kai

——Dering Holdings es solo el comienzo; detrás del auge de las RWA en las empresas que cotizan en Hong Kong, se esconde una reordenación aún más dura de intereses

Puntos clave

El padrino de las RWA, Ge Kai, explica claramente una cosa: hoy en día muchas empresas que cotizan en bolsa hacen RWA, y aunque en apariencia hablan de poner activos en la cadena, en el fondo están buscando valoración, financiamiento y nuevos derechos de cobro, además de cambiarse a una narrativa de capital más orientada al futuro.

Texto principal

Primero, una cosa que resulta risible y triste a la vez.

En estos meses, ya sea tras las directrices regulatorias anteriores o las más recientes, recibo cada vez más anuncios de RWA de empresas en Hong Kong que me reenvían amigos, y en cada uno de ellos hay una misma pregunta: Ge, ¿esto es confiable? Mi primera reacción no es responder, sino preguntarles: ¿has leído toda la última página del anuncio? Muchos no. Solo miran el título, los socios, el nombre de la cadena, y ya se emocionan.

Esto me hace pensar que ya es hora de aclarar las cosas con seriedad.

Conclusión de Ge Kai

No creo que esta ola de empresas en Hong Kong que entran en la carrera de las RWA sea falsa. La ventana de políticas en Hong Kong realmente se está abriendo, las instituciones autorizadas están actuando, y todo eso no es ficticio. Pero lo que también no es ficticio es que muchas de estas empresas no están enamoradas de las RWA en sí, sino de la nueva narrativa que las acompaña, la mejor en el mercado actual de capitales. En otras palabras, las viejas historias ya no funcionan, las valoraciones tradicionales no suben, y las viejas lógicas de financiamiento parecen estancadas. Por eso necesitan una nueva palabra, un nuevo envoltorio, una forma de volver a encajar en la narrativa del “futuro”. Esa palabra es “RWA”, una coincidencia del mercado y una inevitabilidad del capital.

Por eso, al ver los anuncios de RWA de las empresas, lo que más miedo da no es equivocarse, sino no haberlo leído con atención.

Ge Kai solo hace una pregunta: ¿qué le falta realmente a esa empresa?

¿Valoración, financiamiento, clientes, licencias, activos reales o simplemente una historia más atractiva? Si entiendes esto, al volver a leer los anuncios, muchas de las actuaciones se revelarán por sí solas.

¿Por qué solo puedo llamar a esto una muestra?

La semana pasada recibí muchas consultas, y me tomé un tiempo para analizarlo. No porque Dering sea tan importante, sino porque expuso varias capas clave del juego. La ventana regulatoria es real, las instituciones con licencia también, las estructuras de fondos y las capas de inversión son reales, y los inversores profesionales distribuyen también. Pero hay algo más: la fuerza de la narrativa mediática, que supera con mucho a los hechos.

La frase más difundida en el mercado es: “La Comisión de Valores de Hong Kong aprobó el primer producto tokenizado de RWA inmobiliario de Dering Holdings”. Es fácil de difundir y crea una imagen falsa, como si las autoridades ya respaldaran completamente, el producto estuviera listo y los activos pudieran comprarse y venderse como acciones en cualquier momento.

Pero si revisas el anuncio original, la realidad es otra.

La descripción precisa es que la Comisión de Valores de Hong Kong no tiene objeciones a los planes de negocio presentados por Dering Securities y Dering Digital, relacionados con la tokenización y distribución de participaciones en fondos limitados que poseen el edificio Central Dering y participaciones en fondos que invierten en Animoca Brands, dirigidos a inversores profesionales cualificados. Desglosando esto: primero, no es un “gran documento”; segundo, no es un producto para el público general; tercero, no es simplemente “cortar un edificio en fragmentos y que cualquiera pueda comprar uno”.

Más interesante aún, una declaración en un anuncio anterior de Dering dice claramente: poseer tokens RWA no equivale a tener los activos subyacentes, los tokens pueden no tener mercado de negociación, el proyecto aún está sujeto a regulaciones y licencias, y puede que no se realice. La honestidad más pura no está en los titulares, sino en las advertencias de riesgo en la última página.

Este es el primer hábito de Ge Kai al revisar anuncios de RWA: primero leer la sección de riesgos, no la de socios.

Muchas empresas no necesitan RWA, sino una historia nueva

Quiero aclarar la necesidad real de las empresas en Hong Kong que hacen RWA, porque en ello se esconde el núcleo de esta ola, algo que muchos no han percibido.

Primera necesidad: reparación de valoración

Los negocios antiguos se estancan, el mercado ya no da primas, las transacciones se enfrían, y los inversores pierden interés en las actividades principales. ¿Qué hacer entonces? La forma más sencilla y efectiva es buscar un nuevo concepto, traducir los negocios antiguos y pesados en un lenguaje más ligero y futurista. Aunque en realidad sigan en etapas de investigación, cooperación, memorandos estratégicos o estudios de viabilidad, solo con decir “la empresa entra en la carrera de las RWA” ya puede escapar por un tiempo de esa etiqueta de industria vieja y pesada, y dar espacio a una valoración que respire.

Muchos influencers solo ven las palabras clave y titulares que quieren ver. No han leído los 25 años de anuncios de Dering, ni entienden la base, ni saben qué es una “outbound”. La prioridad actual de Dering es su valor de mercado, no ser “outbound”. Hay que recordar que en marzo varias empresas inmobiliarias fueron “outbound”.

Yo tengo una lista en la cabeza, y cada vez que veo esos nombres, me da un vuelco. La reestructuración de Kaisa Group acaba de terminar, y de inmediato anunció su estrategia RWA, con un aumento en su precio de más de 380%. Han Yu Pharmaceutical, con siete años de pérdidas netas, y un medicamento en fase clínica, anunció la tokenización de futuros derechos de ingresos, y ese día subió el límite máximo. Y Huajian Medical, que en tres meses publicó más de diez anuncios relacionados con RWA y activos digitales, multiplicó su valor por varias decenas, aunque no tiene RWA concretas y fue señalada por reguladores. No digo que haya fraude, sino que la imagen es demasiado clara, y esa claridad me incomoda, no por enojo, sino por una fatiga que ya he comprobado muchas veces en historias similares.

Segunda necesidad: buscar una justificación más legítima para la re-financiación

Suena feo, pero es muy real. Muchas empresas que anuncian RWA no buscan vender un producto maduro de inmediato, sino crear un marco explicativo para futuras ampliaciones de capital, financiamiento, licencias, honorarios de consultoría, presupuestos de plataformas, etc. Contar historias en el mercado de capitales no es un crimen, pero el problema es si estás contando un proyecto en marcha o solo preparando el escenario para financiamiento.

El dinero es lo más honesto. Al revisar los anuncios, no solo leas las palabras, sino sigue el flujo de fondos. Si una empresa dice que se dedica a RWA, pero el dinero va principalmente a cooperación conceptual, publicidad, consultores externos, seminarios, y las valoraciones, flujos de caja, estructuras legales, distribución, custodia, mecanismos de mercado, no están claros, entonces esa RWA parece más un proyecto de relaciones públicas que un producto en producción.

Tercera necesidad, la más ignorada y la más importante: la reordenación de la cadena de cobros

Revisando los anuncios de Dering y haciendo cálculos, si compraste un edificio por 280 millones de HKD y sus cinco pisos generan un rendimiento neto de solo 2-3% (el retorno real en zonas comerciales en Hong Kong suele ser muy bajo), y si los fondos inmobiliarios privados suelen durar 7-8 años, ¿cuánto sería la escala de financiamiento y qué rendimiento obtendrían los inversores en tokens?

Lo que realmente vale no es poner activos en la cadena, sino los puntos de cobro.

Lo que importa es la entrada de cobros

Muchos creen que el protagonista de las RWA es el activo: quien tiene edificios,仓单, cuentas por cobrar, es el que manda en el juego. Pero eso está equivocado, y en el fondo.

En los próximos cinco años, los que realmente se beneficiarán serán quienes tengan licencias, clientes, canales de distribución, capacidad de custodia, divulgación continua, conciliación en cadena y fuera de ella, infraestructura financiera. Quien diseñe la estructura, quien cobre las tarifas de diseño; quien distribuya, quien cobre por distribución; quien haga custodia, registro, liquidación, interfaces regulatorias, será quien reciba tarifas a largo plazo.

Este razonamiento no es complejo; en esencia, es igual que en la banca de inversión tradicional, solo que la capa de RWA ha reempaquetado todo, haciendo que muchas actividades de intermediación, que antes parecían solo de información y proceso, ahora parezcan una revolución tecnológica.

Las RWA no eliminarán a los intermediarios, solo los actualizarán. Los intermediarios de bajo valor añadido, que ganaban con información opaca y procesos lentos, serán reemplazados por código y procesos automáticos; pero los intermediarios con licencias, canales, sistemas y clientes seguirán siendo fuertes, porque ya no serán solo intermediarios, sino las entradas a toda la cadena de emisión, distribución, conciliación y custodia.

Quien controle la entrada, controlará los futuros derechos de cobro. Esa es la lógica más fría y real de esta ola.

Chain no significa transparencia; transferible no significa liquidez

Siempre he pensado que en la narrativa de las RWA hay dos grandes malentendidos: uno es la transparencia y otro la liquidez. Ambos términos se usan de forma abusiva, casi insensible, y los influencers sin conocimientos también los usan al máximo.

Primero, la transparencia. Cuando alguien escucha “blockchain”, automáticamente piensa en “público, verificable y auditable”. Pero la verdadera transparencia no es solo que la cadena registre unas transacciones, sino que puedas divulgar continuamente los contratos subyacentes, tasas de alquiler, métodos de valoración, flujos de caja netos, distribución de gastos, orden de ejecución en caso de incumplimiento, quién recibe primero, quién después. Sin estos elementos, una interfaz bonita en la cadena solo es una estructura digital más atractiva, no una penetración real en los activos, solo una mejora en la interfaz.

Y aún más, hay una vulnerabilidad clave que muchos materiales promocionales evitan: los datos en la cadena son solo tan confiables como las fuentes fuera de ella. ¿Quién proporciona los datos de que un edificio está alquilado o que una cuenta por cobrar existe? ¿Es la propia empresa de gestión? ¿Es una parte relacionada? ¿Es un número en un informe de auditoría que nunca podrás ver completo? La blockchain, orgullosa de ser inmutable, solo asegura los registros una vez en la cadena; antes de eso, la etapa más vulnerable y manipulable es la entrada de datos. Si la entrada es sucia, toda la estructura digital será solo un monumento en arena movediza. No olvides los casos en que datos en Excel se suben a la cadena…

Luego, la liquidez. Este término se grita más fuerte y genera expectativas irreales.

“Transferible” no significa “tener mercado”; “técnicamente negociable” no significa “que alguien en el mercado lo compre”; “plan de crear circulación secundaria” no significa “que puedas salir en cualquier momento”. ¿El dinero que se suscribe es realmente mercado primario? Sin market makers, sin mecanismos de cotización continua, sin profundidad de compradores, sin un plan claro de redención o salida, esa supuesta liquidez es solo un sueño en las presentaciones, no una realidad para los inversores. Dering mismo dice en su anuncio que los tokens no necesariamente tienen mercado de negociación, y si la gente sigue vendiendo esto como una “revolución de la liquidez”, es demasiado optimista.

Mi método para evaluar proyectos de RWA es preguntar tres cosas: ¿quién cotiza, quién hace mercado, quién asume el riesgo? Si nadie puede responder, mejor no exagerar con la liquidez.

De esclavos de la vivienda a esclavos digitales: la codificación de la ansiedad social

Aquí, una cosa más incómoda, que considero la más importante para entender toda esta historia.

En el contexto actual, las RWA esconden un mecanismo narrativo muy elaborado para abordar la ansiedad de la clase media. Antes, la señal de estatus era la propiedad inmobiliaria; tener una casa era como estar en el tren del desarrollo urbano. Pero los precios son altos, los jóvenes no pueden comprar, y eso genera ansiedad, desesperanza, ira y también deseo.

Ahora, las RWA te dicen: no importa si no puedes comprar un edificio completo, puedes comprar “una décima parte de un metro cuadrado” en tokens, y también serás propietario, estarás en esa historia. Este esquema es muy preciso. Por ejemplo, un cartel en un centro comercial ofrece un espacio publicitario cortado en 150 segundos, por 1250 HKD, y si lo compras, tu novia tendrá su nombre en la pantalla durante 15 segundos. Lo llaman RWA, activos en la cadena, inclusión financiera. Pero si lo piensas bien, lo que compra ese chico no es el espacio publicitario, sino la sorpresa de que su novia salga en la pantalla, la sensación de ser visto en esa ciudad, un momento de ilusión. El centro comercial recibe 1250 HKD, y él obtiene un grito de alegría. Esto no es inversión, sino un ejemplo antropológico: una forma de comprar emociones mediante mercancías.

Lo más problemático es que algunos venden esa emoción como si fuera una inversión.

Crees que compras un activo, pero en realidad compras confianza en una historia; crees que subes en la escala social, pero en realidad solo tienes un pagaré a tu nombre, que puede ser destruido por problemas técnicos, cambios regulatorios o falsificación de datos.

De esclavos de la vivienda a esclavos digitales, la forma de ser esclavizado evoluciona, pero la ansiedad siempre permanece.

Modelos ya existentes; producción masiva aún lejos

Siempre he tenido una actitud ambivalente respecto a esto. Como uno de los primeros impulsores de las RWA y que ha persistido en ellas, no quiero negar la dirección general. La ventana regulatoria en Hong Kong realmente se está abriendo, las instituciones están avanzando, y las estructuras de licencias se están formando. Todo eso es cierto y negar eso sería ingenuo.

Pero también es cierto que existe un abismo entre la viabilidad regulatoria y la comercial. Obtener la ventana solo indica que “esto puede probarse”; no significa que ya esté validado para escalar, ni que pueda replicarse en masa. De “puede emitir” a “puede vender”, y de “puede vender” a “puede distribuir continuamente”, hay un camino lleno de licencias, clientes, auditorías, valoraciones, market makers, custodios, divulgación continua, conciliación en cadena y fuera de ella, además de impuestos, cumplimiento legal y prioridades de liquidación, todos aspectos que nadie explica en las presentaciones. Si alguna parte falla, la RWA volverá a ser solo un concepto financiero, no una realidad de producción en serie. Como en los proyectos que asesoramos, al final, o el cliente recurre a financiamiento tradicional por altos costos, o simplemente rechazamos clientes con activos o flujos de caja que no cumplen con los requisitos de ABS o REITs.

Por eso, la conclusión final de Ge Kai: la fiebre actual por las RWA en las empresas de Hong Kong tiene tanto proyectos reales como empaques falsos; hay verdaderas transformaciones y también aprovechamientos de la tendencia. No podemos tomar todas las publicaciones como una revolución industrial, ni descartar toda la idea solo porque algunos usan el concepto. Especialmente ahora, con la apertura regulatoria tras la última directriz de la CSRC para activos en el extranjero.

Solo los que puedan cumplir con pagos, conciliaciones y transparencia serán activos reales y finanzas sólidas. Solo quienes puedan distribuir y mantener flujos de caja a largo plazo podrán hablar de RWA.

Al revisar anuncios, no mires solo los carteles, primero mira los pagos; no te quedes solo con la historia, mira la conciliación; no te dejes llevar por quién grita más, observa quién puede distribuir y pagar a largo plazo.

Los modelos ya están en marcha, la producción en serie aún no ha terminado. Los que hagan el trabajo duro, los que hagan las tareas difíciles, serán los que puedan avanzar a la siguiente etapa.

Escucha el ruido, pero para avanzar, los profesionales deben hacer su trabajo.

Si también estás observando proyectos de RWA, transformaciones en empresas en Hong Kong o caminos de licenciamiento en Hong Kong, guarda este artículo, y cuando leas anuncios, primero revisa los activos, las licencias, las conciliaciones y, por último, la historia.