¿ Qué beneficios trae la nueva política para la compra de viviendas? ¿Qué impacto tiene en la tendencia del mercado? Expertos analizan las "Nuevas Siete Reglas" del mercado inmobiliario de Shanghái

El 25 de febrero, el Comité de Vivienda y Construcción de Shanghái, la Oficina de Gestión de Viviendas y otros cinco departamentos emitieron conjuntamente la “Notificación sobre la optimización y ajuste adicional de las políticas inmobiliarias de la ciudad” (en adelante, la “Notificación”), que incluye siete políticas en tres aspectos: reducción de las restricciones de compra de viviendas, optimización de los préstamos con fondos de vivienda y perfeccionamiento del impuesto personal sobre la propiedad inmobiliaria.

La implementación de las “nuevas siete políticas” plantea qué beneficios para los compradores de viviendas? ¿Qué impacto tendrá en la futura tendencia del mercado inmobiliario de Shanghái? El 25 de febrero, en respuesta a estas inquietudes de los ciudadanos, periodistas de Pengpai News entrevistaron a varios expertos del sector para interpretar las nuevas políticas, analizar su influencia y predecir la dirección futura del mercado.

Reducir las barreras de acceso a la compra de viviendas y apoyar la demanda de grupos estables de residentes

Para servir a una vida habitable y promover el equilibrio entre trabajo y residencia, centrándose en satisfacer las necesidades razonables de vivienda de los residentes, la “Notificación” aclara que se continuará ajustando y reduciendo las políticas de restricción de compra de viviendas: primero, acortar el período de contribución de seguridad social o impuesto personal que deben cumplir los residentes no registrados en Shanghái para comprar viviendas dentro del anillo exterior; segundo, los residentes no registrados en Shanghái que cumplan con los requisitos podrán adquirir una vivienda adicional dentro del anillo exterior; tercero, los residentes no registrados en Shanghái que tengan la “Tarjeta de Residencia de Shanghái” por 5 años o más podrán comprar una vivienda en la ciudad sin necesidad de presentar comprobantes de contribución a la seguridad social o impuestos personales.

Según la nueva política, los residentes no registrados en Shanghái que hayan contribuido de manera continua a la seguridad social o impuesto personal en la ciudad durante al menos un año antes de la compra, podrán adquirir viviendas sin límite de cantidad fuera del anillo exterior, pero solo una vivienda dentro del anillo interior; aquellos que hayan contribuido durante al menos tres años podrán comprar hasta dos viviendas dentro del anillo interior. Los residentes con la “Tarjeta de Residencia de Shanghái” por 5 años o más podrán comprar solo una vivienda en toda la ciudad.

“Analizando la reducción de las restricciones de compra, esta nueva política disminuye las barreras para adquirir viviendas y aumenta la cantidad de viviendas que se pueden comprar”, señaló Yan Yuejin, subdirector del Instituto de Investigación Inmobiliaria de Yiju en Shanghái. “La política acorta el período de contribución a la seguridad social para residentes no registrados en Shanghái que desean comprar viviendas dentro del anillo exterior a solo un año. Además, para familias no registradas que hayan contribuido durante tres años, ahora pueden adquirir dos viviendas dentro del anillo exterior. Esto indica que las barreras para comprar en Shanghái para residentes no registrados se están reduciendo aún más, y los costos de espera están disminuyendo.”

Al mismo tiempo, la nueva política también apoya la demanda de compra de viviendas de los grupos residentes estables. Antes de la política, las personas que trabajaban en servicios básicos urbanos o cuya sede empresarial estaba en otra ciudad, a menudo no calificaban para comprar viviendas en Shanghái si no contribuían a la seguridad social en la ciudad. La “nueva séptima política” se basa en apoyar esta demanda, permitiendo que quienes tengan la “Tarjeta de Residencia” por más de cinco años puedan comprar viviendas. “En otras palabras, antes las restricciones se basaban principalmente en el período de contribución a la seguridad social, pero ahora también se puede vincular a la duración de la residencia,” explicó Yan Yuejin.

El analista de Centaline Shanghái, Lu Wenxi, opina que esta optimización de las restricciones de compra amplía la cobertura y satisface diversas necesidades rígidas y mejoradas. “Ahora, con solo un año de contribución a la seguridad social, se puede comprar al menos una vivienda, sin distinguir entre zonas dentro y fuera del anillo interior y exterior.” Él explicó que actualmente la demanda de mejoras de nivel medio y alto es bastante evidente, especialmente en nuevas viviendas o en zonas de buena ubicación, y que la política responde precisamente a esas necesidades. Para los residentes no registrados con contribución de seguridad social durante tres años, antes su opción principal era reemplazar la vivienda, vendiendo primero y comprando después; ahora, pueden comprar primero y vender después, e incluso adquirir una segunda vivienda directamente.

Préstamos con fondos de vivienda: aplicar la política de “no reconocer la deuda, sino la vivienda”, para reducir los costos del préstamo

Para potenciar aún más el apoyo del fondo de vivienda a la compra y consumo de viviendas, y satisfacer las necesidades de los contribuyentes en diferentes etapas, la “Notificación” también optimiza las políticas de fondos de vivienda**: primero, aumenta moderadamente el monto máximo del préstamo; segundo, optimiza la determinación del número de viviendas financiadas; tercero, amplía el apoyo a las familias con múltiples hijos para la compra de viviendas.**

En cuanto al monto del préstamo, la nueva política aclara que el monto máximo del préstamo con fondos de vivienda para la compra de la primera vivienda por parte de una familia se incrementa de 1.6 millones de yuanes a 2.4 millones. Sumando las políticas de aumento del límite para familias con múltiples hijos y para la compra de edificios ecológicos (que puede elevarse hasta un 35%), el monto máximo del préstamo en la ciudad puede llegar a 3.24 millones de yuanes. También se ha aumentado el límite para la compra de una segunda vivienda.

Lu Wenxi analiza que aumentar el monto del préstamo con fondos de vivienda permite beneficiarse de tasas de interés más bajas, reduciendo así los costos del préstamo. “Actualmente, las tasas de interés de los fondos de vivienda son mucho más bajas que las de los préstamos comerciales, por lo que obtener un mayor préstamo con fondos de vivienda ayuda a aliviar la carga financiera,” explicó. “Especialmente para los compradores con necesidades básicas, que suelen adquirir viviendas por menos de 3 millones de yuanes, el límite de 2.4 millones de yuanes en el préstamo con fondos de vivienda puede satisfacer plenamente sus necesidades. Además, con las políticas de beneficios adicionales para familias con múltiples hijos y edificios ecológicos, el límite puede llegar a 3.24 millones, reduciendo significativamente la cuota mensual y los intereses totales.” Sin embargo, aclaró que el monto final del préstamo con fondos de vivienda dependerá del saldo en la cuenta del contribuyente.

En cuanto a la optimización en la determinación del número de viviendas financiadas, la nueva política especifica que, para los contribuyentes en la ciudad que ya hayan utilizado préstamos con fondos de vivienda, si no tienen vivienda o solo tienen una, y han liquidado su préstamo anterior, podrán solicitar un nuevo préstamo al comprar otra vivienda en la ciudad.

“Esto indica que las condiciones para los préstamos con fondos de vivienda en Shanghái se están flexibilizando aún más, implementando la política de ‘no reconocer la deuda, sino la vivienda’,” opinó Yan Yuejin. “Antes, si una persona había utilizado el préstamo con fondos de vivienda dos veces, no podía solicitarlo de nuevo. Ahora, si no tiene vivienda o solo tiene una, y ha liquidado su préstamo, puede seguir disfrutando del derecho a solicitar un préstamo con fondos de vivienda,” agregó. “Esto permite que más familias que desean reemplazar su vivienda puedan acceder a estos préstamos, facilitando la liberación de la demanda de viviendas de mejora,” afirmó.

Asimismo, la política amplía el apoyo del fondo de vivienda a familias con múltiples hijos, extendiendo la cobertura desde la compra de la primera vivienda a la segunda. Para estas familias, el límite máximo del préstamo en la ciudad se incrementa en un 20% sobre el límite máximo actual. “La segunda vivienda se equipara a la primera, y la nueva política de fondos de vivienda beneficiará a más familias en proceso de mejora, promoviendo una mayor diversidad de demandas,” indicó Lu Wenxi.

Política de impuesto personal sobre la propiedad más humanizada, reduciendo los costos de tenencia para ciertos grupos

Para apoyar la demanda de reemplazo y mejora de viviendas, la “Notificación” establece que, a partir del 1 de enero de 2026, las familias residentes en la ciudad cuyos hijos adultos tengan su vivienda como la única en la familia, estarán exentas temporalmente del impuesto personal sobre la propiedad inmobiliaria. Es decir, si los compradores, cuando eran menores o antes del piloto del impuesto en la ciudad, compartían la propiedad con sus padres o abuelos, y tras adquirir o reemplazar su vivienda en la ciudad esta sigue siendo la única en la familia, estarán exentos del impuesto.

“El contenido de la implementación del impuesto personal sobre la propiedad inmobiliaria es más humano,” opinó Lu Wenxi. “Antes, algunos compradores, al adquirir una vivienda en la adultez de sus hijos, aunque fuera la única en la familia, tenían que pagar el impuesto, lo que afectaba la liberación de nuevas demandas.” La política actual ha optimizado y perfeccionado la solución a estos problemas objetivos, reduciendo las preocupaciones y los costos de tenencia para estos grupos.

Impulsar aún más la demanda razonable y consolidar la tendencia de estabilidad y mejora del mercado inmobiliario

¿Y qué impacto tendrá esta nueva política en la tendencia futura del mercado?

Yan Yuejin considera que las “siete nuevas políticas” reflejan plenamente la orientación de Shanghái de implementar políticas integradas, adaptadas a la ciudad, aprovechando eficazmente los efectos combinados de las políticas existentes y nuevas, con un alcance amplio y medidas precisas. En conjunto, muestran un mayor apoyo a diversos tipos de demanda de vivienda, incluyendo el equilibrio entre trabajo y residencia, la habitabilidad y las necesidades de mejora, reduciendo continuamente los costos de adquisición y promoviendo la liberación activa de la demanda de vivienda y el equilibrio entre oferta y demanda, consolidando la tendencia de estabilidad y mejora del mercado inmobiliario actual.

“Considerando que la corrección del mercado actual está en una fase básica, que las expectativas de estabilización de los precios se fortalecen gradualmente, y que las políticas favorables se superponen, creemos que, además de promover la actividad en los submercados, esta política también fomentará un ciclo saludable entre los diferentes mercados, especialmente facilitando la cadena de reemplazo,” ejemplificó Yan. “Por ejemplo, ahora los residentes no registrados en Shanghái solo necesitan un año de contribución a la seguridad social para comprar viviendas dentro del anillo exterior, lo que acelerará el ritmo de entrada al mercado. Si adquieren una vivienda de segunda mano, esto impulsará a los propietarios a poner en venta sus propiedades y a realizar reemplazos, además de reducir inventarios en el mercado de nuevas viviendas. De esta forma, los diferentes mercados crearán un ciclo más saludable e interactivo, promoviendo firmemente un desarrollo estable y saludable del mercado inmobiliario.”

Desde la perspectiva de Lu Wenxi, la implementación de estas nuevas políticas permitirá liberar aún más la demanda razonable de compra, contribuyendo a que el mercado inmobiliario de Shanghái tenga un rumbo más estable durante todo el año. “Creo que el mercado inmobiliario de Shanghái ha tenido un buen comienzo este año, y junto con las políticas anteriores como el piloto de reubicación y venta de viviendas de reubicación, la adquisición por parte de empresas estatales de viviendas de segunda mano, entre otras, el desarrollo futuro será más sólido. Tras la liberación constante del volumen de transacciones, los precios probablemente saldrán pronto de su fondo,” afirmó. “Las políticas se implementan de manera ordenada y estable, lo que puede consolidar aún más la tendencia de mejora del mercado y acelerar la recuperación y el desarrollo saludable del sector.”

Fuente: Pengpai News

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