Shanghái da comienzo a la relajación de las restricciones de compra en las ciudades de primer nivel para 2026. Se espera que el mercado inmobiliario experimente un aumento en la cantidad y estabilidad en los precios

Después del segundo día de trabajo tras el Año del Dragón, Shanghái lanzó una serie de “medidas combinadas” en el mercado inmobiliario, optimizando varias políticas relacionadas con bienes raíces.

El 25 de febrero, la Comisión Municipal de Vivienda y Urbanismo y otros cinco departamentos emitieron conjuntamente el “Aviso sobre la optimización y ajuste adicional de las políticas inmobiliarias de la ciudad” (abreviado como las “Siete Nuevas Medidas”), que incluye siete aspectos como la reducción de restricciones de compra, la optimización del fondo de vivienda, y la mejora del impuesto a la propiedad.

“Las ‘Siete Medidas de Shanghái’ marcan una nueva etapa en la regulación y control del mercado inmobiliario de la ciudad.” Zhang Wenjing, gerente general de datos de la Academia de Investigación de China, dijo a los periodistas que la nueva política reduce los requisitos para comprar viviendas para no residentes en Shanghái, amplía la elegibilidad para la compra con la tarjeta de residencia, y relaja moderadamente las restricciones dentro del anillo exterior, bajando así la barrera de entrada desde el nivel de política. Estas medidas ayudarán a restaurar la confianza del mercado y a revertir las expectativas débiles.

En un momento clave en que el mercado inmobiliario nacional comienza a estabilizarse y recuperarse, y Shanghái experimenta una recuperación estable a principios de año, esta nueva política se caracteriza por una relajación gradual, estrategias por zonas y un esfuerzo combinado, equilibrando la estabilidad de las expectativas, la protección del bienestar de la población y la promoción del ciclo económico. Es vista por la industria como un ejemplo de regulación optimizada en las principales ciudades.

Relajación escalonada de las restricciones de compra

Para esta nueva política, Li Gen, director del Instituto de Investigación de Lianjia en Shanghái, considera que su lógica central es la relajación escalonada y la estrategia por zonas, formando una combinación de “calificación + fondos + costos”, que puede resumirse como “precisa, sistemática y equilibrada para estabilizar el mercado y proteger el bienestar”.

En cuanto a la relajación de restricciones, la nueva política especifica que las familias o personas solteras no residentes en Shanghái que compren viviendas dentro del anillo exterior, podrán adquirir una vivienda si han contribuido con la seguridad social durante al menos un año (anteriormente 3 años), permitiendo la compra de una sola vivienda; las familias no residentes que hayan contribuido con la seguridad social durante 3 años consecutivos podrán comprar una vivienda adicional dentro del anillo exterior; y quienes tengan la tarjeta de residencia por 5 años podrán comprar una vivienda en toda la ciudad.

“Esta estrategia de relajación escalonada se ajusta con precisión a la estructura de clientes y necesidades de vivienda en Shanghái, permitiendo atender tanto la demanda básica como la mejora de viviendas, cubriendo un grupo más amplio de compradores y asegurando que la nueva demanda se canalice hacia los mercados de primera y segunda mano.” afirmó Zhang Bo, director del Instituto de Investigación 58 Anjuke.

Song Hongwei, copresidente del Instituto de Investigación Tongce, estima que la reducción del requisito de contribución social de 3 a 1 año para comprar en el anillo exterior puede aumentar potencialmente en al menos 90,000 personas la capacidad de compra, principalmente entre quienes tienen necesidades básicas, lo que tendrá un impacto positivo en el mercado inmobiliario del anillo exterior.

Además, otorgar una “tarjeta de compra” a quienes tengan más de 3 años en la ciudad puede liberar una demanda de mejora. Con el aumento de familias con hijos y la creciente demanda por calidad de vida, esta medida también tiene un impacto en la demanda de mejoras en viviendas.

“Con la tarjeta de residencia por 5 años, se puede obtener la calificación para comprar, rompiendo con la restricción anterior basada solo en la contribución social, y cubriendo a quienes tienen empleo y vida estables en Shanghái.” comentó Zhang Wenjing.

Aumento significativo en el límite de préstamos del fondo de vivienda

“La optimización de la política de préstamos del fondo de vivienda es clave en esta nueva política para mejorar la capacidad de pago y facilitar el intercambio de viviendas, abordando directamente los problemas de mejora y renovación, y alineándose con las necesidades del mercado de compra y venta.” explicó Zhang Bo.

En cuanto a la política del fondo de vivienda, la nueva regulación establece que el monto máximo del préstamo para la compra de la primera vivienda por parte de una familia se eleva de 1.6 millones a 2.4 millones de yuanes, con un aumento adicional para familias con múltiples hijos y viviendas ecológicas (hasta un 35%), alcanzando un máximo de 3.24 millones de yuanes. También se incrementa el límite para la segunda vivienda.

Además, se implementa la política de “no reconocimiento de la deuda por la propiedad”, ampliando el apoyo a familias con múltiples hijos para la compra de una segunda vivienda, con un aumento del 20% en el límite del préstamo respecto al máximo en la ciudad.

“Con la elevación del límite del préstamo del fondo de vivienda para la primera vivienda a 2.4 millones y, tras los aumentos por hijos y viviendas ecológicas, hasta 3.24 millones, se ajusta a las características de precios elevados en Shanghái, reduciendo efectivamente la presión de pago inicial y mensual para familias con necesidades básicas y de mejora.” afirmó Zhang Bo.

Yanju Research Institute, vicepresidente Yan Yuejin, señala que la política de “no reconocimiento de la propiedad por la deuda” permite que más familias puedan acceder a préstamos del fondo de vivienda, promoviendo la liberación de la demanda de mejora. La ampliación del límite para la segunda vivienda en un 20% apoya a las familias que buscan actualizar su vivienda, alineándose con las tendencias demográficas y necesidades de vivienda.

Optimización del impuesto a la propiedad

La política de las “Siete Nuevas Medidas” también ajusta detalles relacionados con el impuesto a la propiedad para optimizar su aplicación.

Según la nueva regulación, si los hijos adultos de una familia en Shanghái compran o cambian de vivienda y esta es la única vivienda familiar de los hijos adultos, se exime temporalmente del impuesto a la propiedad.

“Antes, para las familias en Shanghái, la primera compra de vivienda de los hijos adultos no generaba impuesto, pero en el proceso de cambio sí. Con la nueva política, si tras el cambio la vivienda sigue siendo la única, no se cobrará impuesto, apoyando la demanda de viviendas de mejora.” explicó Yan Yuejin.

Analistas consideran que la mejora en la política del impuesto a la propiedad para viviendas particulares es una flexibilización sustancial para las familias en Shanghái que buscan mejorar o cambiar de vivienda, aliviando las preocupaciones fiscales y adaptándose a la baja liquidez del mercado de segunda mano.

Los expertos creen que la estabilidad del mercado inmobiliario en Shanghái, con “volumen en aumento y precios estables”, es prometedora.

Zhang Bo resume las demandas activadas por esta política en tres categorías: primera, la demanda de primera vivienda en el anillo exterior por nuevos residentes y talentos; segunda, la demanda de mejora y compra adicional por residentes de larga data en Shanghái; y tercera, la demanda de actualización de vivienda por familias en Shanghái. La liberación de estas demandas será clave para activar las transacciones de viviendas nuevas y de segunda mano.

Song Hongwei destaca que el impacto en el mercado de segunda mano podría ser mayor que en las viviendas nuevas. Actualmente, la proporción de transacciones de viviendas nuevas a usadas en Shanghái es de 1:5. Mejorar la actividad en el mercado de segunda mano no solo aliviará la liquidez débil, sino que también impulsará la demanda de renovación y actualización mediante la compra de viviendas nuevas.

Según datos de 58 Anjuke, en 2025, la proporción de personas buscando viviendas de segunda mano en Shanghái aumentó en 4.7 puntos porcentuales respecto al año anterior, mientras que las viviendas en venta solo aumentaron un 1.72%. Zhang Bo señala que esto indica un gran potencial de liberación de demanda de primera vivienda, y que las nuevas políticas llenan un vacío en este aspecto.

Li Gen también prevé que el mercado experimentará una recuperación con aumento en volumen y estabilidad en precios, beneficiando tanto a la demanda básica como a la de mejora.

Los analistas consideran que, como una de las principales ciudades y un indicador del mercado, la estabilidad del mercado inmobiliario en Shanghái aportará mayor confianza a todo el país.

“Las mejoras en las restricciones de compra y el apoyo del fondo de vivienda crearán una sinergia política que liberará la demanda razonable acumulada, impulsando la recuperación tanto del mercado de viviendas nuevas como de segunda mano.” afirmó Zhang Wenjing. La mayor actividad del mercado ayudará a aliviar la presión sobre las promotoras, mejorará su liquidez, estabilizará el mercado de tierras y las finanzas locales, y fomentará un ciclo saludable en el mercado inmobiliario.

(Procedencia: Caixin)