Property Play: La expansión de centros de datos alcanza un ‘punto de inflexión’

Una versión de este artículo apareció por primera vez en el boletín CNBC Property Play con Diana Olick. Property Play cubre oportunidades nuevas y en evolución para los inversores inmobiliarios, desde particulares hasta capitalistas de riesgo, fondos de capital privado, oficinas familiares, inversores institucionales y grandes empresas públicas. Suscríbete para recibir futuras ediciones directamente en tu bandeja de entrada. La construcción de centros de datos se está expandiendo a un ritmo tan rápido en toda Norteamérica que la mayoría de las nuevas construcciones en el sector ahora se están extendiendo más allá de los mercados tradicionales iniciales. Texas está a punto de desbancar a Virginia como el mayor mercado de datos del mundo, según un nuevo informe de JLL, que lo califica como un “punto de inflexión”. Aproximadamente el 64% de la cartera de construcción de 35 gigavatios ahora se extiende más allá de los llamados mercados maduros, como Virginia, que ha sido durante mucho tiempo el mayor mercado de centros de datos. Las vacantes en centros de datos a finales de 2025 se mantuvieron en un mínimo histórico del 1% por segundo año consecutivo. “El sector de centros de datos ha entrado oficialmente en hiperimpulso”, dijo Andy Cvengros, director ejecutivo y copresidente de los mercados de centros de datos en EE. UU. en JLL. “Una tasa de vacantes históricamente baja sostenida durante dos años consecutivos proporciona evidencia convincente contra preocupaciones de burbuja, especialmente cuando casi toda nuestra enorme cartera de construcción ya está comprometida con inquilinos de grado de inversión.” Casi toda, el 92%, de la capacidad actualmente en construcción está precomprometida, lo que indica que la vacancia probablemente se mantendrá bastante baja al menos hasta 2030, según JLL. La demanda ahora está impulsada por hyperscalers y la inteligencia artificial, y las dificultades para el desarrollo de nuevas instalaciones están haciendo que la construcción sea menos robusta de lo que podría ser. JLL también señaló que los cinco principales hyperscalers tienen 710 mil millones de dólares en gastos de capital planificados para 2026 para construir la infraestructura necesaria. Los prestamistas parecen estar ansiosos por participar en ello, con un récord de 75 mil millones de dólares en financiamiento total el año pasado. Nuveen, una firma global de desarrollo inmobiliario, adopta un enfoque a corto plazo en el sector, aprovechando la fuerte demanda actual pero siguiendo un modelo de construir y vender para mitigar riesgos. “Realmente hay bastante demanda, y creemos que en los próximos cinco años no habrá una situación de sobreoferta”, dijo Chad Phillips, director global de Nuveen Real Estate, añadiendo que el largo plazo es menos predecible. “Habrá una evolución bastante rápida, y por eso estamos considerando construcciones a corto plazo y luego vender.” Por supuesto, existe un riesgo considerable en torno a las limitaciones de infraestructura, específicamente la energía. Los plazos para la conexión a la red promedian unos cuatro años o incluso más. Como resultado, los principales inquilinos necesitan asegurar capacidad con muchos años de antelación. Esto está impulsando la expansión hacia nuevos mercados que disponen de más energía. “Muchas empresas están considerando construir generación de energía en el sitio”, dijo Andrew Batson, director global de investigación de centros de datos en JLL. “Reduce el riesgo. Sin embargo, en última instancia, la gran mayoría de los operadores quieren conectividad a la red a largo plazo.”