Cuando la renta devora la economía: Lagos y el costo macroeconómico de la vivienda inasequible

Lagos se ha convertido en uno de los ejemplos más claros en África de cómo un mercado de vivienda puede diseminarse silenciosamente en un riesgo macroeconómico.

Cuando hogares de trabajo y ingresos medios gastan rutinariamente entre el 50 y el 70 % de sus ingresos en alquiler, el daño va mucho más allá del “estrés habitacional”.

Se manifiesta como una demanda de consumo más débil, una productividad disminuida y una trayectoria de crecimiento más lenta y frágil.

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Esta es una disfunción estructural y no debe verse como una presión transitoria de asequibilidad.

La situación de la vivienda en Lagos es tanto una crisis social como una emergencia económica.

La magnitud y persistencia de la distorsión son alarmantes. Cuando la mitad de los ingresos de un hogar desaparece en costos de vivienda mes tras mes, la economía pierde dos veces: una en consumo no realizado y otra en productividad disminuida.

Lagos no es solo caro para vivir. También es caro para operar, y ese costo se está acumulando.

Densidad, demanda y déficit

Las fuerzas que impulsan la crisis de alquiler en Lagos no son misteriosas. Lagos es el estado más densamente poblado de Nigeria y un imán para la migración y la búsqueda de empleo, con la mayor parte de su población viviendo y trabajando dentro del área metropolitana.

Una evaluación del Banco Mundial señala que la densidad excepcional de la ciudad es de aproximadamente 8,000 personas por kilómetro cuadrado, muy por encima del promedio nacional. La población y la actividad económica están muy concentradas en el núcleo urbano, mientras que una expansión espacial rápida y descontrolada impulsa el crecimiento hacia las áreas periurbanas.

La combinación de densidad, inmigración, tierra limitada con servicios y cuellos de botella en infraestructura produce un resultado predecible: la demanda de vivienda supera la oferta, los alquileres suben más rápido que los salarios y el mercado laboral de la ciudad se ve silenciosamente afectado por los costos de vivienda.

Las cifras de alquiler en sí mismas cuentan la historia. Un informe del mercado residencial de Lagos de 2025, citado por The Guardian, muestra que los alquileres anuales de apartamentos de una habitación alcanzan hasta NGN20.9 millones en Eko Atlantic, con otros vecindarios principales como Banana Island, Ikoyi y Victoria Island también reportando promedios de varios millones de nairas. Incluso fuera de los distritos más exclusivos, en partes del Mainland, los apartamentos de una habitación pueden costar millones de nairas al año.

Es fácil atribuir esto solo a un “problema de la Isla”. Sin embargo, eso sería falso. Estamos experimentando una presión de asequibilidad en toda la ciudad con diferentes intensidades según la ubicación.

El “Informe del Estado del Mercado de Vivienda de Lagos (Vol. 3)” estima el déficit habitacional en aproximadamente 3.4 millones de unidades y señala que más del 70 % de los residentes siguen siendo inquilinos. La carga del alquiler, por tanto, no es un problema marginal que afecte a un pequeño segmento. Es una característica central de cómo viven la mayoría de los lagosianos.

La caída de la demanda: cómo el alquiler desplaza el consumo

Una vez que el alquiler consume entre el 50 y el 70 % de los ingresos, el mecanismo económico es sencillo. La demanda del hogar cae porque el alquiler reclama los ingresos primero. Para una gran parte de los trabajadores, el alquiler desplaza el consumo rutinario que sostiene el comercio y el empleo local.

Las víctimas más inmediatas son gastos vitales: reparaciones del hogar, mejores opciones de comida, atención preventiva, servicios digitales y pequeños ahorros que a menudo financian microempresas. El resultado es una menor rotación para las pequeñas empresas, planes de expansión más débiles y menos empleos nuevos. Esto es especialmente importante en Lagos, donde gran parte de la economía está liderada por servicios y comercio, y donde miles de pequeñas empresas dependen del poder adquisitivo semanal de los trabajadores asalariados y los ingresos informales.

Los datos oficiales del PIB por gasto muestran que el consumo de los hogares se debilitó notablemente en términos reales en 2024, con grandes caídas año tras año en el primer y segundo trimestre. Muchos factores contribuyen al estrés del consumo, pero la vivienda es uno de los mayores drenajes fijos, especialmente en Lagos. Cuando el costo de vivienda de un hogar aumenta más rápido que sus ingresos, el ajuste ocurre en otras partes de la cesta de consumo.

Si esa condición se vuelve normal para la mayoría de los trabajadores urbanos, la compresión de la demanda deja de ser cíclica y se vuelve estructural.

La penalización por productividad: los desplazamientos como impuesto oculto

La crisis de alquiler en Lagos también afecta la oferta de la economía a través de la productividad. Los largos desplazamientos son el impuesto oculto que sigue a una vivienda inasequible cerca de los centros de empleo. A medida que los alquileres en áreas con alta densidad laboral aumentan, los trabajadores son desplazados a la periferia y el tiempo de desplazamiento se expande.

Con el tiempo, eso reduce las horas efectivas de trabajo, aumenta el estrés y los costos de salud, eleva el ausentismo y debilita la formación de capital humano. En una ciudad donde la población y los empleos están muy concentrados en el núcleo metropolitano, y donde la expansión periurbana es rápida, la penalización por desplazamiento es un resultado predecible de la inflación de alquileres y una traba medible para la producción.

La trampa de la inflación: cuando los precios persiguen a los precios

La inflación agrava estas presiones implacablemente. Los informes del IPC de Nigeria muestran un entorno de precios elevado, con altas tasas de inflación general y aumentos continuos en el nivel de precios. En ese contexto, los arrendadores a menudo reajustan los alquileres de manera defensiva para preservar los rendimientos reales, mientras que los inquilinos enfrentan costos crecientes en alimentos, transporte y servicios públicos.

Cuando tanto la inflación general como la inflación de alquileres superan el crecimiento salarial, la presión sobre los ingresos disponibles reales se vuelve severa y persistente. Lagos entonces experimenta una paradoja: la ciudad puede parecer económicamente “ocupada”, pero el bienestar real de los hogares se deteriora y la demanda se vuelve frágil.

La referencia internacional: ¿Qué tan grave es el 50–70 %?

El análisis comparativo revela cuán anormales son los resultados de Lagos en relación con los ingresos y alquileres. A nivel internacional, un estándar común de asequibilidad utilizado en investigaciones y estadísticas oficiales es alrededor del 30 % de los ingresos, considerándose mayores participaciones como “carga de costos”.

Una revisión del Harvard Joint Center for Housing Studies señala cuán ampliamente se usa el estándar del 30 % como referencia para el estrés de asequibilidad.

Por ejemplo, en Inglaterra, los informes oficiales basados en encuestas muestran que los inquilinos privados gastan en promedio alrededor del 36 % de sus ingresos brutos en alquiler en 2024, con Londres aún más alto, en torno al 41.6 %.

Esas cifras se consideran un problema serio de asequibilidad en una economía de altos ingresos. En ese contexto, los hogares de Lagos que gastan entre el 50 y el 70 % en alquiler no solo están por encima de la línea de advertencia. Están viviendo en una zona de supresión crónica de la demanda y de mayor fragilidad económica.

El ciclo vicioso: del peso del alquiler a la escasez de empleo

Cuando la demanda se comprime a gran escala, el empleo sufre. Las empresas responden a la demanda débil reduciendo horas, posponiendo contrataciones y reduciendo inventarios. En Lagos, donde el empleo informal y de servicios es extenso, el mercado laboral reacciona rápidamente a los shocks de demanda.

Por lo tanto, una presión de demanda impulsada por el alquiler tiene una línea directa con el desempleo y el subempleo, incluso si las estadísticas oficiales de empleo no reflejan la realidad vivida. El resultado es un ciclo vicioso: los alquileres crecientes reducen la demanda; la demanda más débil frena la creación de empleos; menos empleos reducen el poder de negociación y el crecimiento salarial; y los ingresos estancados hacen que el alquiler sea aún menos asequible.

Implicaciones políticas: oferta, no slogans

Por eso, la asequibilidad de la vivienda en Lagos debe tratarse como un tema de reforma económica, no como un punto de discusión sobre bienestar. Una ciudad no puede crecer de manera inclusiva cuando su fuerza laboral está excluida de la estabilidad por los precios.

Los hallazgos sobre altas cargas de alquiler, grandes déficits habitacionales y una población mayoritariamente arrendataria deben interpretarse como señales macroeconómicas: Lagos opera con un importante lastre estructural en el consumo, la productividad y la movilidad laboral. Si Lagos quiere un crecimiento más rápido y mejores resultados en empleo, no puede dejar que los alquileres crezcan sin restricciones mientras los ingresos permanecen estancados.

La implicación política no es una simple llamada a controlar los alquileres en todas partes. Es que Lagos debe ampliar la oferta asequible a gran escala, reducir las fricciones en las transacciones que inflan los costos efectivos de vivienda y alinear la planificación, infraestructura e inversiones en transporte para que los trabajadores puedan acceder a los empleos sin pagar una prima por proximidad.

En términos prácticos, la economía mejora cuando más hogares dejan de gastar entre el 50 y el 70 % de sus ingresos en alquiler y pasan a un rango de asequibilidad que permite el consumo y el ahorro normales. Hasta que eso suceda, Lagos seguirá enfrentando una penalización de crecimiento evitables: una megaciudad donde la factura del alquiler silenciosamente devora la demanda que las empresas necesitan para expandirse y los residentes para sobrevivir.

• Ayodele Adio es fundador de vivienda justa y ejecutivo de medios