لماذا يختار المزيد من مشتري المنازل الرهن العقاري المرتبط بأزمة الإسكان عام 2008

النقاط الرئيسية

• وصلت تطبيقات ARM إلى 12.9% من إجمالي طلبات الرهن العقاري في سبتمبر، وهو أعلى مستوى منذ عام 2008، على الرغم من أن الحصة انخفضت منذ ذلك الحين إلى حوالي 6%-8% مع تراجع أسعار الفائدة الثابتة.
• ساهمت الرهون العقارية ذات الفائدة المتغيرة بشكل كبير في أزمة الإسكان عام 2008، حيث واجه العديد من المقترضين ذوي التصنيف الائتماني السيئ صعوبة في سداد المدفوعات عندما زادت معدلات الفائدة.

لقد كانت أسعار الرهن العقاري المرتفعة تسيطر على مشتري المنازل خلال الثلاث سنوات الماضية، ويقوم بعضهم الآن باللجوء إلى خيار الرهن العقاري الذي ساعد في تأجيج أزمة الإسكان عام 2008.

تقدم الرهون العقارية ذات الفائدة المتغيرة (ARMs) أسعار فائدة ثابتة تمهيدية تتغير لاحقًا — عادة إلى معدل أعلى — لتعكس ظروف السوق الحالية. أصبحت هذه القروض أكثر شعبية بين مشتري المنازل مع استمرار أسعار الفائدة في البقاء فوق 6%.

بينما يخاطر أصحاب المنازل بزيادة المدفوعات الشهرية إذا زادت المعدلات، قال مسؤولو صناعة الإسكان إن معايير الإقراض الأفضل تقلل من مخاطر هذه القروض.

قال فيل كريسينزو جونيور، نائب رئيس قسم الجنوب الشرقي في شركة Nation One Mortgage، في مقابلة عبر البريد الإلكتروني: “في الوقت الحالي، لا يزال هؤلاء المشترون في مستوى منخفض إلى أدنى مستوى من المخاطر”.

تظهر بيانات جمعية المقرضين العقاريين أن استخدام ARMs زاد بشكل كبير في عام 2025. وصلت طلبات الرهن العقاري ذات الفائدة المتغيرة إلى 12.9% من إجمالي طلبات الرهن العقاري في منتصف سبتمبر 2025 — وهو أعلى مستوى منذ 2008 — على الرغم من أن الحصة انخفضت منذ ذلك الحين مع تراجع أسعار الفائدة على الرهن العقاري. بالمقارنة، كان حوالي 6% من المشترين يستخدمون ARMs بعد أزمة الإسكان عام 2008.

اللجوء إلى قروض ARM مع ارتفاع أسعار الرهن العقاري

عندما كانت أسعار الرهن العقاري عند أدنى مستوياتها مؤخرًا في عام 2021 — حيث انخفضت أحيانًا إلى أقل من 3% — انخفض أيضًا استخدام ARMs، وفقًا لبيانات MBA. ومع ذلك، بعد أن ارتفعت أسعار الرهن العقاري بأكثر من ثلاث نقاط مئوية في عام 2022، وتجاوزت أحيانًا 7%، استجاب طلب المقترضين على القروض ذات الفائدة المتغيرة بشكل ملحوظ.

واحدة من الأسباب التي دفعت المزيد من المقترضين إلى الاعتماد على ARMs هي أن القرض ذو الفائدة المتغيرة أصبح أكثر قيمة خلال العام الماضي مع انخفاض أسعار الفائدة قصيرة الأجل، مما يوفر معدل تمهيدي أكثر ملاءمة.

يمكن أن توفر ARMs وفورات كبيرة لمشتري المنازل. وفقًا لبيانات MBA، فإن قرض ARM لمدة خمس سنوات في أواخر ديسمبر 2025 قدم للمقترضين معدلًا تمهيديًا حوالي 5.79%، مقارنة بمعدل 6.31% لقروض الرهن العقاري الثابتة لمدة 30 عامًا. بالنسبة لقرض بقيمة 400,000 دولار، يمكن أن تكون المدفوعات الشهرية الموفرة حوالي 200 دولار.

معلومة سريعة

يميل الطلب على ARMs إلى التحرك في الاتجاه المعاكس لأسعار الفائدة الثابتة. عندما تكون المعدلات ثابتة مرتفعة، يتجه المقترضون نحو ARMs لمعدلاتها التمهيدية المنخفضة. وعندما تنخفض المعدلات الثابتة، يقل جاذبية ARMs لأن المدخرات في المعدل تتقلص.

ARMs تقدم قيمة بينما قلل المقرضون من المخاطر

عادةً ما تقدم ARMs معدلًا تمهيديًا أقل يزيد بعد فترة محددة. على سبيل المثال، يقدم ARM الشائع 5/1 معدلًا تمهيديًا لمدة خمس سنوات، ثم يتم تعديله كل عام بعد ذلك. غالبًا ما تتضمن الشروط حدًا أقصى للمعدل.

بالنسبة للمقترضين، الأمر غالبًا يتعلق بالتوقيت، حيث قد يضطرون إلى تحمل معدلات أعلى بمجرد انتهاء الفترة التمهيدية.

قال كريسينزو جونيور: “إذا كنت مالك منزل بهذا القرض، فستراقب السوق لإعادة التمويل إلى معدل ثابت وتجنب فترة التعديل تمامًا”.

وأوضح أنه إذا كانت المعدلات أعلى عند انتهاء الفترة التمهيدية، فقد يتعرض المقترض لمدفوعات أعلى لا يستطيع تحملها.

التعليمات ذات الصلة

أسعار الرهن العقاري تصل إلى أدنى مستوى لها خلال 3 سنوات — ثم جاءت أزمة إيران

أسعار الرهن العقاري عند أدنى مستوى لها منذ سنوات — إليك تكلفة قرض لمدة 30 عامًا في جميع الولايات الخمسين

هذا هو ما أدى إلى انهيار سوق الإسكان الذي تجلى في عام 2008، عندما شهد المقترضون ذوو التصنيفات الائتمانية السيئة ارتفاعًا في مدفوعات الرهن العقاري ذات الفائدة المتغيرة. لم يتمكن الكثيرون من السداد، مما أدى إلى موجة من التخلف عن السداد وأثر على سوق الإسكان بشكل كبير.