عندما يكون أصحاب المنازل "محبوسين"، يتم استبعاد المشترين من السعر

النقاط الرئيسية

• أبحاث جديدة تتناول تأثير “تثبيت سعر الرهن العقاري” الذي حافظ على ارتفاع أسعار المنازل جنبًا إلى جنب مع أسعار الرهن العقاري بعد الجائحة.
• مالكو المنازل الذين كانوا يمتلكون رهون عقارية منخفضة جدًا خلال الجائحة والذين كانوا سيصبحون مستأجرين لولا ذلك، بقوا في منازلهم بدلاً من ذلك. مما أبقى جزءًا كبيرًا من عرض الإسكان خارج السوق ورفع الأسعار.
• لم يحدث هذا التأثير إلا في الأسواق التي لم يتم فيها بناء منازل كافية.

عندما ترتفع أسعار الفائدة على الرهن العقاري، عادةً ما تنخفض أسعار المنازل. لكن العكس تمامًا هو الذي حدث عندما زادت أسعار الفائدة بعد الجائحة، وتسلط الأبحاث الجديدة الضوء على كيف ولماذا حدث ذلك.

عادةً، تؤدي أسعار الفائدة الأعلى إلى خفض الأسعار لأن المشترين يتراجعون عن السوق، مما يقلل الطلب. لكن الاقتصاد لم يكن طبيعيًا على الإطلاق في عام 2021، ويبحث ورقة جديدة لجاستن كاتز، زميل بحث في مركز هارفارد المشترك لدراسات الإسكان، في كيفية وأين حافظت ظاهرة “تثبيت السعر” على ارتفاع الأسعار حتى مع ارتفاع أسعار الرهن العقاري. واتضح أن المستأجرين لعبوا دورًا رئيسيًا في هذه الظاهرة.

بدأت أسعار الفائدة على الرهن العقاري في الارتفاع في عام 2021 بعد سنوات من انخفاضها الشديد، حيث ارتفعت إلى أكثر من 7% من أقل من 3% خلال عامين فقط. نظرًا لأن أسعار الفائدة كانت منخفضة جدًا لفترة طويلة خلال الجائحة، كان لدى ملايين مالكي المنازل أسعار رهن عقاري منخفضة جدًا، مما أعطاهم حافزًا ماليًا كبيرًا لعدم بيع منازلهم. ومع وجود عدد أقل من المنازل في السوق، انحرفت معادلة العرض والطلب لصالح البائعين، واستمرت الأسعار في الارتفاع.

ماذا يعني هذا للاقتصاد

تؤكد هذه الأبحاث أن السياسات التي تهدف إلى زيادة عرض الإسكان من المرجح أن تخفف من ضغوط القدرة على التحمل وتستقر قطاعًا رئيسيًا من اقتصاد الولايات المتحدة.

تتناول أبحاث كاتز ثغرة محتملة في هذا المفهوم: ألن يصبح هؤلاء المالكون الذين قاموا بتثبيت أسعارهم أيضًا مشترين للمنازل؟ فلماذا لم ينخفض الطلب مع تزايد العرض، ويؤدي إلى انخفاض الأسعار؟

الجواب، كما وجد كاتز، يكمن في التبادل بين مالكي المنازل والمستأجرين. مسار الانتقال من المستأجر إلى المالك ليس طريقًا واحدًا. كل عام، يختار نسبة كبيرة من بائعي المنازل استئجار مسكنهم التالي، مما يفرج عن مخزون الإسكان. على سبيل المثال، في سبتمبر، خطط 36% من بائعي المنازل لاستئجار منزلهم التالي، وفقًا لفايني ماي. ظاهرة التثبيت في السعر جمدت ذلك المخزون المحتمل في مكانه.

“إذا كان تثبيت السعر يقلل من التنقلات من قبل الملاك الذين كانوا سيخرجون إلى سوق الإيجار، فإن إجمالي عرض المنازل المملوكة يقل، مما يزيد من أسعار المنازل مقارنة بالإيجارات”، كتب كاتز.

معلومات ذات صلة

فهم تأثير التثبيت: كيف يؤثر على أسعار المنازل

مقارنة أسعار الرهن العقاري اليوم (10 مارس) — الأسعار حاليًا منخفضة تصل إلى 6.30%

بشكل عام، شكل تأثير التثبيت حوالي 40% من الفرق بين توقعات أسعار المنازل وما حدث فعليًا بين 2021 و2023.

علاوة على ذلك، وجد كاتز أن هذا التأثير حدث فقط في المناطق التي لم يتم فيها بناء منازل كافية. وهذا له تداعيات على السياسات التي يجب أن تتبعها الحكومة لجعل الإسكان أكثر قدرة على التحمل.

“يجب أن تركز السياسات على توسيع عرض الإسكان”، كتب. “أما التدخلات السياسية التي تؤثر على خيارات مبيعات المنازل من خلال تغيير هيكل الرهن العقاري، مثل النقلية، فستكون لها تأثير ضئيل على أسعار المنازل الإجمالية.”

هل لديك نصيحة إخبارية لمراسلي Investopedia؟ يرجى مراسلتنا عبر البريد الإلكتروني على

[email protected]