ما هي الفوائد التي يجلبها السياسات الجديدة لشراء المنازل؟ وما هو تأثيرها على اتجاه السوق؟ تفسير الخبراء لـ"السبع الجديد" في سوق العقارات في شنغهاي

في 25 فبراير، أصدرت لجنة الإسكان والتنمية الحضرية في شنغهاي، وإدارة الإسكان والتملك العقاري، وغيرها من خمسة أقسام، إشعارًا بعنوان «إشعار بشأن المزيد من تحسين وتعديل سياسات العقارات في المدينة» (ويشار إليه فيما بعد بـ «الإشعار»)، يتضمن سبع سياسات في ثلاثة مجالات: تقليل قيود شراء المنازل، تحسين قروض صندوق التوفير العقاري، وتطوير ضرائب العقارات الشخصية.

ما هي الفوائد التي يجنيها المشترون من السياسات الجديدة؟ وما هو تأثيرها على مستقبل سوق العقارات في شنغهاي؟ في 25 فبراير، أجرى مراسل «بونباي نيوز» مقابلات مع عدة خبراء في المجال لشرح السياسات الجديدة وتحليل تأثيرها وتوقعات السوق المستقبلية.

خفض عتبة شراء المنازل، ودعم الطلب على شراء السكن المستقر

لتقديم خدمة سكنية مريحة ومتوازنة، وتعزيز التوازن بين العمل والسكن، وتركز على تلبية الاحتياجات السكنية المعقولة للسكان، أوضح «الإشعار» أنه سيتم تقليل قيود شراء المنازل بشكل أكبر: أولاً، تقصير مدة اشتراطات الضمان الاجتماعي أو ضريبة الدخل الشخصي للمقيمين غير المقيمين في شنغهاي لشراء منازل داخل الحلقة الخارجية؛ ثانيًا، يمكن للمقيمين غير المقيمين الذين يستوفون الشروط شراء منزل إضافي داخل الحلقة الخارجية؛ ثالثًا، يمكن للمقيمين غير المقيمين الذين يحملون «بطاقة الإقامة في شنغهاي» لمدة 5 سنوات أو أكثر شراء منزل واحد في المدينة دون الحاجة لتقديم إثبات دفع الضمان الاجتماعي أو ضريبة الدخل.

وفقًا للسياسات الجديدة، فإن المقيمين غير المقيمين الذين يدفعون الضمان الاجتماعي أو ضريبة الدخل الشخصي بشكل متواصل لمدة سنة على الأقل قبل شراء المنزل، يمكنهم شراء منازل بعدد غير محدود خارج الحلقة الخارجية، ولكن يقتصر على منزل واحد داخل الحلقة الخارجية؛ وإذا استمروا في الدفع لمدة 3 سنوات أو أكثر، يحق لهم شراء منزلين داخل الحلقة الخارجية. أما من يحملون «بطاقة الإقامة في شنغهاي» لمدة 5 سنوات أو أكثر، فسيكون لديهم حد شراء منزل واحد على مستوى المدينة.

قال يان يويجين، نائب رئيس معهد أبحاث العقارات في شنغهاي «إيجيور»، إن السياسات الجديدة تقلل من عتبة شراء المنازل وتزيد من عدد الوحدات المسموح بشراؤها، مضيفًا: «السياسة الجديدة تقلل مدة دفع الضمان الاجتماعي للمقيمين غير المقيمين لشراء منازل داخل الحلقة الخارجية إلى سنة واحدة، وللأسر غير المقيمة التي دفعت الضمان الاجتماعي لمدة 3 سنوات، يمكنها شراء منزلين داخل الحلقة الخارجية، مما يدل على أن عتبة شراء العقارات في شنغهاي للمقيمين غير المقيمين قد انخفضت بشكل أكبر، وتكلفة الانتظار تتراجع.»

كما تدعم السياسات الجديدة الطلب على شراء السكن المستقر. قبل التعديلات، كان الأشخاص العاملون في خدمات البنية التحتية للمدينة أو الذين تتخذ شركاتهم مقرات خارج المدينة، غير مؤهلين للشراء بسبب عدم دفع الضمان الاجتماعي في شنغهاي. الآن، تركز السياسات على دعم هؤلاء السكان المستقرين، وتسمح لحاملي بطاقة الإقامة التي مضى عليها أكثر من خمس سنوات بالشراء. «بمعنى آخر، كانت السياسات السابقة تعتمد بشكل رئيسي على مدة دفع الضمان الاجتماعي، لكن السياسات الجديدة تربط ذلك أيضًا بمدة بطاقة الإقامة»، قال يان يويجين.

يعتقد لو وينشي، محلل في شركة «شينخوا» للعقارات، أن تحسين قيود الشراء يوسع نطاق التغطية، ويمكن أن يلبي الطلبات المتنوعة من المشترين الصلبين والمتحسنين. «الآن، مع وجود سنة واحدة من الضمان الاجتماعي، يمكن شراء منزل واحد على الأقل، دون تمييز بين المناطق الداخلية والخارجية للحلقة.» وأوضح أن الطلب على العقارات ذات الجودة العالية والموقع المميز واضح، وأن السياسات تستهدف تلبية احتياجات هؤلاء المشترين بدقة. أما بالنسبة للمقيمين غير المقيمين الذين دفعوا الضمان الاجتماعي لمدة 3 سنوات، فكانوا سابقًا يضطرون إلى البيع قبل الشراء لتحسين وضعهم، أما الآن، فيمكنهم الشراء أولاً ثم البيع، أو حتى شراء منزل ثانٍ مباشرة.

تحقيق «الاعتراف بالمنزل وليس بالقرض» في قروض صندوق التوفير العقاري، وتقليل تكاليف القروض

لتعزيز دور صندوق التوفير العقاري في دعم استهلاك السكن، وتلبية احتياجات المقترضين في مراحل مختلفة، حسنت «الإشعار» سياسات صندوق التوفير العقاري: أولاً، رفع الحد الأقصى لقرض صندوق التوفير العقاري لشراء المنزل الأول من 1.6 مليون يوان إلى 2.4 مليون يوان؛ ثانيًا، تحسين معايير تحديد عدد الوحدات المسموح بشراؤها؛ ثالثًا، توسيع دعم شراء المنازل للأسر ذات الأطفال المتعددين.

فيما يخص سقف القروض، أوضح «الإشعار» أن الحد الأقصى لقرض صندوق التوفير العقاري للأسر التي تشتري المنزل الأول في المدينة زاد من 1.6 مليون إلى 2.4 مليون يوان، مع تطبيق زيادة تصل إلى 35% للأسر ذات الأطفال المتعددين أو عند شراء مبانٍ خضراء، ليصل الحد الأقصى إلى 3.24 مليون يوان. كما زاد الحد الأقصى لقروض المنزل الثاني.

يعتقد لو وينشي أن رفع سقف القروض يقلل من تكلفة القرض، ويتيح فوائد أقل على الفائدة. «معدلات الفائدة على صندوق التوفير العقاري أقل بكثير من القروض التجارية، وزيادة القروض من خلال الصندوق تساعد على تقليل عبء القرض»، قال. «خصوصًا للمشترين الضروريين، يمكنهم شراء منزل بقيمة تصل إلى 3 ملايين يوان، والحد الأقصى لقرض صندوق التوفير العقاري الآن 2.4 مليون، مما يلبي احتياجاتهم بشكل كبير. ومع السياسات التفضيلية السابقة مثل دعم الأسر ذات الأطفال المتعددين والمباني الخضراء، يمكن أن يصل الحد الأقصى إلى 3.24 مليون يوان، مما يقلل بشكل كبير من عبء الأقساط الشهرية والفوائد الإجمالية. ومع ذلك، فإن مبلغ القرض النهائي يعتمد على رصيد حساب صندوق التوفير العقاري الخاص بالمشتري.»

وفيما يخص تحسين معايير تحديد عدد الوحدات المسموح بشراؤها، أوضح «الإشعار» أن الأسر التي استخدمت قروض صندوق التوفير العقاري سابقًا، والتي لا تملك سكنًا أو تملك وحدة واحدة فقط، وكانت قد سددت قرضها، يمكنها الآن التقدم للحصول على قرض عند شراء منزل آخر في المدينة.

«هذا يعني أن شروط الحصول على قرض صندوق التوفير العقاري في شنغهاي أصبحت أكثر مرونة، وهو تطبيق لمبدأ ‘الاعتراف بالمنزل وليس بالقرض’»، قال يان يويجين. «قبل التعديلات، إذا استُخدم القرض مرتين، لم يكن يُسمح بالمزيد. الآن، إذا لم يكن لديك سكن أو تملك وحدة واحدة فقط، وسددت القرض، يمكنك الاستمرار في الاستفادة من القرض. هذا يتيح لمزيد من الأسر التي ترغب في التبديل أو التحسين أن تحصل على دعم صندوق التوفير العقاري، ويعزز الطلب على السكن التحسيني.»

كما وسعت السياسات دعم صندوق التوفير العقاري للأسر ذات الأطفال المتعددين من شراء المنزل الأول إلى شراء المنزل الثاني، مع زيادة الحد الأقصى للقرض بنسبة 20%. «التمويل للثاني يتماشى مع الأول، وسياسات صندوق التوفير العقاري ستشمل المزيد من الأسر التي تبحث عن تحسين وضعها، مما يطلق الطلبات المتنوعة»، قال لو وينشي.

سياسات الضرائب العقارية الشخصية أكثر إنسانية، وتقلل من تكاليف الاحتفاظ

لدعم طلبات استبدال وتحسين السكن، أعلن «الإشعار» أنه ابتداءً من 1 يناير 2026، سيُعفى من ضريبة العقارات الشخصية الأسر التي يكون فيها الأبناء البالغون من العمر، ويشترون منزلًا يُعد السكن الوحيد للعائلة. أي، إذا كان المشتري قد امتلك منزلًا مع والديه أو أجداده قبل بلوغه سن الرشد، وما زال هذا المنزل هو السكن الوحيد للعائلة بعد شراء أو استبدال منزل جديد في المدينة، فسيُعفى مؤقتًا من ضريبة العقارات.

قال لو وينشي إن «سياسات الضرائب العقارية الشخصية أصبحت أكثر إنسانية»، مضيفًا: «في السابق، كان بعض المشترين يدفعون الضرائب على منازلهم بعد بلوغ الأبناء سن الرشد، رغم أن المنزل يُعد السكن الوحيد للعائلة، مما كان يؤثر على الطلبات الجديدة. الآن، تم تحسين السياسات لمعالجة هذه المشكلة وتقليل تكاليف الاحتفاظ بالعقارات.»

تعزيز استقرار السوق وتحقيق نمو مستدام

ما هو تأثير السياسات الجديدة على السوق في المستقبل؟

يعتقد يان يويجين أن السياسات الجديدة تعكس توجه شنغهاي في تنفيذ سياسات متكاملة، وتطبيق السياسات بشكل مرن وفقًا للمدينة، والاستفادة من السياسات الحالية والجديدة بشكل متكامل، وتتميز بانتشار واسع ودقة في التنفيذ. بشكل عام، تظهر دعمًا أكبر لمختلف أنواع الطلبات السكنية، خاصة توازن العمل والسكن، والسكن المريح، والطلبات التحسينية، مع تقليل تكاليف الشراء، مما يعزز الطلب على السكن ويوازن بين العرض والطلب، ويقوي الاتجاه الحالي نحو استقرار السوق.

«بالنظر إلى أن السوق قد استقر بشكل أساسي، وتوقعات استقرار الأسعار تتزايد، وتضاف السياسات المواتية، نعتقد أن السياسات ستساعد على تنشيط السوق بشكل أكبر، وتدعم التبادل بين الأسواق المختلفة، خاصة تسهيل عمليات التبديل»، قال يان. «على سبيل المثال، الآن، يمكن للمقيمين غير المقيمين الذين دفعوا سنة واحدة من الضمان الاجتماعي شراء منازل داخل الحلقة الخارجية، مما قد يسرع وتيرة السوق. وإذا اشتروا منزلًا ثانيًا، فإن ذلك سيدفع البائعين لعرض منازلهم، ويحفز سوق العقارات الجديد على التخلص من المخزون. هكذا، ستتكون دورة تفاعلية أكثر صحة بين الأسواق، مما يعزز استقرار السوق بشكل فعال.»

أما لو وينشي، فيرى أن السياسات الجديدة ستساعد على تحرير الطلبات المعقولة على الشراء، وتوجيه سوق العقارات في شنغهاي نحو مسار أكثر استقرارًا طوال العام. «أعتقد أن بداية سوق العقارات في شنغهاي لهذا العام جيدة، ومع تنفيذ سياسات مثل تجارب تذاكر الإسكان، وشراء الشركات الحكومية للعقارات المستعملة، ستصبح الأمور أكثر استقرارًا. مع استمرار تزايد حجم المعاملات، من المتوقع أن تتعافى الأسعار بسرعة»، قال. «السياسات تسير بشكل منظم، والتنفيذ مستقر، مما يعزز الاتجاه نحو سوق أكثر صحة، ويساعد على تسريع النمو المستدام للسوق العقارية.»

مصدر المقال: بونباي نيوز

تحذيرات المخاطر وشروط الإعفاء

السوق محفوف بالمخاطر، ويجب الحذر عند الاستثمار. لا تشكل هذه المقالة نصيحة استثمارية شخصية، ولم تأخذ في الاعتبار الأهداف أو الحالة المالية أو الاحتياجات الخاصة للمستخدمين. يجب على المستخدمين تقييم مدى توافق الآراء أو الاستنتاجات الواردة مع ظروفهم الخاصة، وتحمل المسؤولية عن قراراتهم.