شنغهاي تضرب أول طلقة في تخفيف قيود الشراء في مدن المستوى الأول بحلول عام 2026، ومن المتوقع أن يشهد سوق العقارات "زيادة في الحجم واستقرار في الأسعار"

بعد اليوم الثاني من بدء العمل بعد عيد رأس السنة الصينية لعام الحصان، أطلقت شنغهاي مجموعة من الإجراءات في سوق العقارات، حيث تم تحسين السياسات العقارية في عدة جوانب.

في 25 فبراير، أصدرت لجنة إدارة الإسكان والتنمية الحضرية والريفية في شنغهاي وخمسة أقسام أخرى معًا إشعارًا بعنوان «مزيد من تحسين وتعديل سياسات العقارات في المدينة» (المعروف بـ «السبع الجديد»)، والذي تضمن سبعة بنود تتعلق بتقليل قيود الشراء، وتحسين صندوق الإسكان، وتطوير ضريبة العقارات وغيرها.

قالت مديرة البيانات في معهد أبحاث الصين، زانغ ووجينغ، للصحفيين: «يمثل ‘السبع الجديد’ علامة على ترقية تنظيم سوق العقارات في شنغهاي مرة أخرى». وأضافت أن السياسات الجديدة تقلل من متطلبات شراء العقارات لغير المقيمين في شنغهاي، وتوسع مؤهلات حاملي بطاقات الإقامة، وتخفف بشكل مناسب قيود الشراء داخل الحلقة الخارجية، مما يقلل من عتبة الدخول للسوق من الناحية السياسية، وهذه الإجراءات ستعزز ثقة السوق بشكل فعال، وتغير التوقعات السوقية نحو الضعف.

وفي نقطة حاسمة من تعافي سوق العقارات الوطني وعودة السوق في شنغهاي إلى الاستقرار في بداية العام، تميزت السياسات الجديدة بتخفيف تدريجي، وتطبيق استراتيجيات تقسيم المناطق، وتنسيق الجهود، مع مراعاة استقرار التوقعات، وحماية معيشة السكان، وتعزيز الدورة الاقتصادية، وتعتبرها الصناعة معيارًا لعمليات تنظيم السوق في المدن الرائدة.

تخفيف تدريجي لقيود الشراء

رأى لي غين، رئيس معهد أبحاث لينجيا في شنغهاي، أن المنطق الأساسي للسياسات الجديدة هو التخفيف التدريجي، وتطبيق استراتيجيات تقسيم المناطق، لتشكيل مجموعة من الأدوات التي تتضمن «المؤهلات + التمويل + التكاليف»، ويمكن تلخيصها بأنها «دقيقة، منهجية، ومتوازنة بين استقرار السوق واحتياجات المعيشة».

وفيما يخص تخفيف قيود الشراء، أوضح السياسات الجديدة أن الأسر غير المقيمة في شنغهاي أو الأفراد العزاب الذين يشترون مساكن داخل الحلقة الخارجية، يمكنهم شراء مسكن واحد بعد أن يكونوا قد دفعوا اشتراكات الضمان الاجتماعي بشكل متواصل لمدة سنة واحدة، بدلاً من ثلاث سنوات سابقًا. كما يُسمح للأسر غير المقيمة التي دفعت الضمان الاجتماعي لمدة ثلاث سنوات على الأقل بشراء مسكن إضافي داخل الحلقة الخارجية، ويحق لحاملي بطاقة الإقامة التي استمرت خمس سنوات شراء مسكن واحد في المدينة بأكملها.

قال زانغ بوه، رئيس معهد أبحاث 58 أنجيوكو: «تتوافق استراتيجية التخفيف التدريجي بدقة مع هيكل العملاء واحتياجات السوق في شنغهاي، وتستجيب بشكل فعال للطلبات الأساسية للتحسين، وتغطي مجموعة أوسع من فئات المشترين، مما يضمن أن الطلبات الجديدة يمكن أن تنتقل بشكل فعال إلى السوقين الأول والثاني».

رأى سونغ هونغوي، نائب رئيس معهد تشيكونغ، أن خفض مدة الضمان الاجتماعي لغير المقيمين من ثلاث سنوات إلى سنة واحدة لشراء العقارات داخل الحلقة الخارجية يمكن أن يزيد على الأقل من 90 ألف شخص لديهم القدرة على الشراء، وهذه الفئة تنتمي إلى فئة الطلبات الأساسية، مما يلعب دورًا واضحًا في تعزيز سوق العقارات داخل الحلقة الخارجية.

وفي الوقت نفسه، يمنح قرار منح «تذكرة شراء» إضافية للأشخاص غير المقيمين الذين تجاوزوا الثلاث سنوات، تأثيرًا مباشرًا على تلبية الطلبات للتحسين، حيث أظهرت سلوكيات الشراء خلال العامين الماضيين أن زيادة عدد أفراد الأسرة، مع تزايد الحاجة إلى شراء مسكن ثانٍ، يرفع الطلب على العقارات الثانية. بالإضافة إلى ذلك، فإن الأشخاص من خارج المدينة فوق سن الأربعين، الذين يطلبون جودة سكنية عالية ومرافق متكاملة، لديهم إمكانات كبيرة لزيادة الطلب على التحسين، ويُعد هذا السياسات الجديدة محفزًا قويًا لإطلاق طلبات التحسين من خارج المدينة.

قالت زانغ ووجينغ: «يمكن للأشخاص الذين يحملون بطاقة الإقامة لمدة خمس سنوات على الأقل أن يحصلوا على حق شراء العقارات، مما يتجاوز المعايير السابقة التي كانت تعتمد فقط على الضمان الاجتماعي، ويشمل الآن فئات أكثر من السكان المستقرين في شنغهاي».

زيادة كبيرة في حد الائتمان لقروض صندوق الإسكان

قال زانغ بوه: «تحسين سياسات صندوق الإسكان هو المفتاح الرئيسي لزيادة القدرة على الدفع، وتسهيل عمليات التبديل، ويستهدف بشكل مباشر معالجة نقاط الألم في عمليات التبديل، ويتوافق بشكل كبير مع الطلبات الأساسية لشراء وبيع العقارات».

وفيما يخص تحسين سياسات صندوق الإسكان، تنص السياسات الجديدة على رفع الحد الأقصى لقرض صندوق الإسكان للعائلات التي تشتري أول مسكن من 1.6 مليون يوان إلى 2.4 مليون يوان، مع تطبيق زيادة تصل إلى 35% للعائلات ذات الأطفال المتعددين وشراء المباني الخضراء، ليصل الحد الأقصى لقرض صندوق الإسكان للعائلة إلى 3.24 مليون يوان. كما تم رفع الحد الأقصى لقروض شراء المسكن الثاني.

بالإضافة إلى ذلك، يتم تطبيق سياسة «عدم الاعتراف بالقرض عند شراء العقار» على قروض صندوق الإسكان. وتوسيع دعم شراء المنازل للعائلات ذات الأطفال المتعددين، بحيث يُسمح للعائلات التي تشتري مسكنًا ثانيًا بزيادة الحد الأقصى للقرض بنسبة 20% على أساس الحد الأقصى للتمويل في المدينة.

قال زانغ بوه: «رفع الحد الأقصى لقرض صندوق الإسكان لأول مسكن إلى 2.4 مليون يوان، مع تطبيق زيادة للعائلات ذات الأطفال المتعددين والمباني الخضراء، ليصل إلى 3.24 مليون يوان، يتوافق مع خصائص سوق الإسكان في شنغهاي، ويقلل بشكل فعال من عبء الدفعة الأولى والدفعات الشهرية للعائلات ذات الطلبات الأساسية والتحسين».

وأشار يي جو جونغ، نائب رئيس معهد إيوي، إلى أن سياسة «عدم الاعتراف بالقرض عند شراء العقار» تتيح لمزيد من الأسر التي تعيد شراء منازلها الحصول على دعم قروض صندوق الإسكان، مما يعزز إطلاق الطلبات للتحسين. كما أن زيادة الحد الأقصى لقرض المسكن الثاني بنسبة 20% للعائلات ذات الأطفال المتعددين توسع الدعم ليشمل شراء المسكن الثاني، مما يلبي بدقة احتياجات ترقية السكن لهذه الفئة، ويتماشى مع تغيرات الهيكل السكاني.

تحسين سياسة ضريبة العقارات

كما أدخلت السياسات الجديدة «السبع الجديد» تعديلات طفيفة على تفاصيل ضريبة العقارات، بهدف تحسين إجراءات التنفيذ.

وفقًا لأحدث السياسات، إذا كانت عائلة مقيمة في شنغهاي لديها أبناء بالغون، واشتريت أو استبدلت مسكنًا جديدًا، وكان هذا المسكن هو السكن الوحيد للعائلة بعد أن يصبح الأبناء بالغين، فسيتم إعفاؤها مؤقتًا من ضريبة العقارات.

قال يي جو جونغ: «قبل السياسات الجديدة، كانت ضريبة العقارات تُعفى عن شراء المنزل الأول للعائلة المقيمة في شنغهاي بعد أن يصبح الأبناء بالغين، لكن عند استبداله، كانت الضريبة تُحتسب. بعد السياسات الجديدة، إذا كان المسكن الجديد هو السكن الوحيد للعائلة بعد الاستبدال، فلن تُفرض عليه الضريبة، مما يدعم الطلب على السكن المخصص للتحسين».

ويرى محللون أن تحسين سياسة ضريبة العقارات على المساكن الخاصة هو تخفيف جوهري لطلبات تحسين السكن للعائلات المقيمة في شنغهاي، ويخفف بشكل دقيق من مخاوف الضرائب والرسوم، ويتناغم مع ضعف سوق العقارات المستعملة حاليًا.

ويعتقد خبراء السوق أن سوق العقارات في شنغهاي، مع استمرار ارتفاع الكمية واستقرار الأسعار، يتوقع أن يشهد استقرارًا وازدهارًا.

لخص زانغ بوه الطلبات التي أطلقتها السياسات الجديدة في ثلاث فئات: أولاً، الطلبات من المواطنين الجدد والموهوبين لشراء أول مسكن داخل الحلقة الخارجية؛ ثانيًا، الطلبات من السكان المقيمين منذ فترة طويلة في شنغهاي لشراء مسكن لتحسين وتوسعة السكن داخل الحلقة الخارجية؛ وثالثًا، طلبات ترقية السكن من قبل العائلات المقيمة في شنغهاي. وتُعد هذه الطلبات من أهم الطلبات السوقية المعقولة، وسيؤدي إطلاقها إلى تنشيط سوق العقارات الجديدة والمستعملة بشكل فعال.

وأكد سونغ هونغوي أن تأثير السياسات الجديدة على سوق العقارات المستعملة قد يكون أكبر من تأثيرها على السوق الجديدة. فالسوق في شنغهاي الآن سوق مخزون، حيث تصل نسبة مبيعات العقارات الجديدة إلى المستعملة إلى 1:5. وزيادة نشاط تداول العقارات المستعملة لن يخفف فقط من ضعف السيولة الحالية، بل سيساعد أيضًا على تنشيط سوق العقارات الجديدة من خلال عمليات «بيع القديم وشراء الجديد»، مما يعزز السوقين بشكل متبادل.

ووفقًا لبيانات مراقبة معهد أنجيوكو، فإن عدد الباحثين عن العقارات المستعملة في شنغهاي في عام 2025 قد زاد بنسبة 4.7% مقارنة بالعام السابق، بينما زاد عدد العقارات المعروضة فقط بنسبة 1.72%. وأوضح زانغ بوه أن هذا يعكس وجود مساحة كبيرة لتحرير الطلبات الأساسية، لكن صعوبة تحويلها إلى طلبات فعالة بسبب قيود الشراء، والسياسات الجديدة جاءت لتسد هذه الفجوة.

وتوقع لي غين أن السوق ستشهد فترة من الانتعاش مع ارتفاع الكمية واستقرار الأسعار، مع استفادة كل من الطلبات الأساسية والتحسينية بشكل متزامن.

وأشار خبراء السوق إلى أن استقرار سوق العقارات في شنغهاي، كعلامة رئيسية لاتجاه السوق في المدن الرائدة، سيعطي دفعة للثقة في السوق الوطنية.

ورأى زانغ ووجينغ أن «تعاون سياسات تخفيف القيود على الشراء ودعم صندوق الإسكان سيعمل على تحرير الطلبات المعقولة المحتجزة، ويحفز انتعاش سوق العقارات الجديدة والمستعملة بشكل متزامن».

(المصدر: شينغوان شي)