لعب العقارات: توسعة مراكز البيانات تصل إلى 'نقطة انعطاف'

ظهر نسخة من هذا المقال لأول مرة في نشرة CNBC Property Play مع ديانا أوليك. تغطي Property Play الفرص الجديدة والمتطورة للمستثمرين في العقارات، من الأفراد إلى رأس المال المغامر، والصناديق الخاصة، والمكاتب العائلية، والمستثمرين المؤسسيين، والشركات العامة الكبرى. اشترك لتلقي الإصدارات المستقبلية مباشرة في صندوق بريدك. يتوسع بناء مراكز البيانات بسرعة كبيرة عبر أمريكا الشمالية لدرجة أن الغالبية العظمى من المشاريع الجديدة في القطاع تتجاوز الأسواق التقليدية والأولية. وفقًا لتقرير جديد من شركة JLL، فإن تكساس على وشك أن تتفوق على فيرجينيا كأكبر سوق بيانات في العالم، وهو ما وصفته الشركة بـ"نقطة انعطاف". حوالي 64% من خط أنابيب البناء البالغ 35 جيجاوات يمتد الآن إلى ما وراء الأسواق الناضجة، مثل فيرجينيا التي كانت دائمًا أكبر سوق لمراكز البيانات. ظلت نسبة الشواغر في مراكز البيانات عند نهاية عام 2025 عند أدنى مستوى تاريخي بلغ 1% للسنة الثانية على التوالي. قال آندي كفينجروس، المدير التنفيذي ومدير مشارك في أسواق مراكز البيانات في شركة JLL: “لقد دخل قطاع مراكز البيانات رسميًا في مرحلة التسارع الفائق”. وأضاف: “الانخفاض القياسي في الشواغر المستمر لمدة عامين متتاليين يقدم أدلة قوية ضد مخاوف الفقاعات، خاصة عندما يكون تقريبًا جميع مشاريع البناء الضخمة لدينا محجوزة مسبقًا من قبل مستأجرين من الدرجة الاستثمارية”. حوالي 92% من القدرة الحالية قيد الإنشاء مخصصة مسبقًا، مما يشير إلى أن نسبة الشواغر من المحتمل أن تظل منخفضة جدًا على الأقل حتى عام 2030، وفقًا لـ JLL. الطلب الآن يقوده مقدمو الخدمات السحابية الكبرى والذكاء الاصطناعي، وتحديات التطوير الجديدة تبقي البناء أقل حيوية مما يمكن أن يكون. كما أشارت شركة JLL إلى أن أكبر خمسة مقدمي خدمات سحابية لديهم استثمارات رأس مال مخططة بقيمة 710 مليارات دولار في عام 2026 لبناء البنية التحتية اللازمة. يبدو أن المقرضين متحمسون للمشاركة، حيث بلغ التمويل الإجمالي القياسي 75 مليار دولار العام الماضي. تتبع شركة Nuveen، وهي شركة تطوير عقاري عالمية، نهجًا قصير الأمد في القطاع، مستفيدة من الطلب القوي الحالي لكنها تتبع نموذج البناء والبيع لتقليل المخاطر. قال تشاد فيليبس، رئيس Nuveen للعقارات العالمية: “هناك طلب كبير، ونعتقد أنه خلال السنوات الخمس القادمة لن يكون هناك فائض في العرض”، مضيفًا أن المدى الطويل أقل قابلية للتوقع. “سيحدث تطور سريع جدًا، ولهذا السبب ننظر إلى مشاريع بناء قصيرة الأمد ثم نبيعها.” بالطبع، هناك مخاطر كبيرة تتعلق بقيود البنية التحتية، خاصة الطاقة. تتراوح جداول زمنية لتوصيل الشبكة عادةً حوالي أربع سنوات أو أكثر. ونتيجة لذلك، يحتاج المستأجرون الرئيسيون إلى تأمين القدرة قبل سنوات عديدة. هذا يدفع التوسع إلى أسواق جديدة تتوفر فيها تلك الطاقة بشكل أكبر. قال أندرو باتسون، رئيس أبحاث مراكز البيانات في JLL: “العديد من الشركات تفكر في بناء توليد طاقة في الموقع”. وأضاف: “هذا يقلل من المخاطر. في النهاية، الغالبية العظمى من المشغلين يرغبون في اتصال دائم بالشبكة”.