توسيع نطاق صناديق الاستثمار العقاري (REITs) ليشمل العقارات التجارية

نُقل هذا المقال من صحيفة الاقتصاد اليومية

الصحفي: زاو دونغيو

مؤخرًا، تم تقديم أول مشاريع لصناديق الاستثمار العقاري التجاري (REITs) رسميًا للاعتماد، وتمت الموافقة عليها من قبل هيئة تنظيم الأوراق المالية الصينية والبورصات، مما يدل على أن سوق REITs في الصين قد توسع رسميًا ليشمل العقارات التجارية.

صناديق الاستثمار العقاري التجاري (REITs) هي صناديق استثمارية مغلقة تُجمع من خلال إصدار أوراق مالية عامة تملك عقارات تجارية بهدف الحصول على تدفقات نقدية مستقرة وتوزيع الأرباح على حاملي الوحدات. من خلال خبرة الأسواق المتقدمة عالميًا، تعتبر العقارات التجارية مثل المجمعات التجارية، والتجزئة، والمكاتب، والفنادق من الأصول الأساسية المهمة لـ REITs. تمتلك الصين حجمًا كبيرًا من العقارات التجارية، وتحتاج داخليًا إلى تنشيط وتوسيع قنوات التمويل من خلال REITs. بدعم من السياسات ذات الصلة، تتسارع الآن عملية تشكيل سوق REITs متعددة المستويات، حيث تم إنشاء نظام منتجات متنوع يشمل REITs للبنية التحتية، وREITs بين المؤسسات، وREITs للعقارات التجارية.

قال ليونغ شيانغدونغ، كبير المحللين في شركة دونغيوان للاستثمار، إن تقديم أول مشاريع REITs للعقارات التجارية يمثل علامة على أن سوق REITs في الصين قد حقق توسعة مهمة من قطاع البنية التحتية إلى العقارات التجارية، وهو خطوة مهمة لتنفيذ سياسة “تنشيط الأصول القائمة وتوسيع الاستثمار الفعّال”. من خلال تحويل مراكز التسوق، والمكاتب، والفنادق إلى أوراق مالية، يمكن أن توفر للشركات قنوات تمويل جديدة تعتمد على حقوق الملكية، وتوجيه رأس المال الاجتماعي للمشاركة في الاقتصاد الحقيقي، مما يعزز تخصيص الموارد.

بالنسبة للتفاصيل، تشمل أول 10 مشاريع REITs للعقارات التجارية التي تم تقديمها 9 مشاريع على بورصة شنغهاي وواحدة على بورصة Shenzhen، وتشمل مشاريع لشركات مثل Poly Developments، وJinjiang International Group، وShanghai Real Estate، وLujiazui Group، وCapitaLand، وVipshop، وSand Ship، وYintai Department Store. وتجمع هذه المشاريع بين كيانات حكومية مركزية، وشركات مملوكة للحكومات المحلية، وشركات خاصة عالية الجودة، وشركات أجنبية. تشمل الأصول الأساسية للمشاريع مجمعات تجارية، وتجزئة، ومكاتب، وفنادق، وتقع جميعها في المناطق المركزية لمدن مثل شنغهاي، قوانغتشو، Shenzhen، ووهان، وهايفي، وشيان، وZhengzhou.

من حيث حجم التمويل، تبلغ إجمالي قيمة التمويل المقترح لهذه المشاريع العشرة حوالي 37.7 مليار يوان. من بينها، يخطط صندوق الاستثمار العقاري التجاري المغلق التابع لـ China International Vipshop لجمع 7.47 مليار يوان، وصندوق Sand Ship التابع لـ Guotai Haitong لجمع 5.064 مليار يوان، وصندوق Yintai Department Store التابع لـ Huaxia银泰 لجمع 4.2785 مليار يوان، وصندوق Shanghai Real Estate التابع لـ Huitianfu لجمع 4.002 مليار يوان.

أما من حيث المؤسسات الاستشارية المالية، فتشمل الشراكات مع هذه المشاريع شركات مثل CITIC Securities، وGuotai Haitong، وHuatai United، وCICC، وShenwan Hongyuan، وهي من أكبر شركات الوساطة المالية.

قال ليونغ شيانغدونغ: “مقارنة بـ REITs للبنية التحتية، تتميز REITs للعقارات التجارية بآليات أكثر سوقية لتحقيق عوائد الإيجار وقيمة الأصول، حيث تتأثر تدفقات النقد بشكل مباشر بالدورة الاقتصادية، واتجاهات الاستهلاك، والمنافسة الإقليمية، مما يتطلب من المديرين قدرة عالية على إدارة الأصول وتقييم السوق. يجب على المستثمرين الانتباه إلى مؤشرات المخاطر الأساسية مثل جودة الموقع، واستقرار هيكل المستأجرين، ومدة عقود الإيجار.”

في نهاية العام الماضي، أصدرت هيئة تنظيم الأوراق المالية إشعارًا حول تعزيز تطوير سوق صناديق الاستثمار العقاري (REITs) عالي الجودة، وأصدرت أيضًا إعلانًا عن إطلاق تجربة صناديق الاستثمار العقاري التجاري. كما قامت بورصتا شنغهاي وShenzhen بتعديل قواعد عمل REITs العامة، لدعم تطوير السوق عالي الجودة. قبل فترة، أكدت هيئة تنظيم الأوراق المالية مرة أخرى خلال اجتماع العمل المنظم لعام 2026 على ضرورة “ضمان تنفيذ تجربة REITs للعقارات التجارية بشكل مستقر.”

وأشارت الهيئة إلى أهمية فهم المعنى العميق لتطوير REITs للعقارات التجارية. إن دفع سوق REITs للعقارات التجارية هو وسيلة فعالة لدعم بناء نماذج جديدة لتطوير العقارات من خلال آليات السوق، وله أهمية كبيرة في تعزيز صحة سوق REITs، وتحقيق وظائفها، وزيادة شمولية ومرونة نظام السوق المالي.