فانغ فو: إعادة تنظيم الأصول الكبرى، أين يوجه المال استثماراته؟

فهم التغير السكاني هو فهم خريطة الثروة المستقبلية للعقد القادم، والخريطة مخفية في تفضيلات الشباب، فماذا يحب الشباب هو نقطة النمو التالية.

المصدر: الاقتصادي الجديد

ماذا يعني إعادة تشكيل الثروة خلال النمو الاقتصادي السريع؟

تحليل المتغيرات الدورية الكبرى، عادة لا نواجهها إلا بعد عقود، ولكن عندما تحدث فهي تدوم لعقود. إذا استمر الاتجاه الحالي، فهذه الأصول لن تكون ذات قيمة في المستقبل.

يشرح لك付鹏: كيف تعدل اتجاه استثمارك، أي الأصول سترتفع قيمتها، وكيف يجب أن تتوافق مهنتك واستهلاكك مع الاتجاهات.

النص الكامل كالتالي:

يسعدني جدًا أن أشارككم اليوم في جامعة تاي، في الحقيقة أكثر ما أود الحديث عنه هو متغير أساسي مهم — السكان. فهو يؤثر على جميع الجوانب، من العقارات، الحالة المالية للحكومة، الاستثمارات المستقبلية في البنية التحتية، وحتى تفضيلاتكم في مجالات الاستثمار.

المتغيرات الأساسية المهمة: السكان

في عام 2018، شاركت معكم أهمية التحول السكاني، لأنه بالنسبة للصين، في عام 2015 كانت هناك بيانات مهمة، حيث شهد معدل المواليد تراجعًا حادًا مرة أخرى. حتى الآن، معدل نمو المواليد لدينا تقريبًا صفر، وهذا الرقم تغير بسرعة خلال العقد الماضي، وقد لاحظتم ذلك، لكن في الواقع هذا الأمر حدث قبل عشر سنوات، وهو بدأ يؤثر على الاقتصاد والاستثمار.

أحب أن أتناقش معكم حول السكان، كثيرون يقولون أنكم مستثمرون، وأنتم سابقًا كنتم تديرون صندوق تحوط، فلماذا لا تتحدث عن السوق؟ لماذا تركز على الشيخوخة، توزيع مدخرات الشباب، تفضيلات المخاطرة وغيرها؟ أقول إنني لا أهدف لمجاراة أذواقكم، بل أشارككم مباشرة المنطق الأساسي الذي أُفكر فيه.

على مدى السنوات الماضية، راقبت ابنتي، إذا أحبّت شيئًا أستثمر فيه، فالحقيقة أن الأمرين مرتبطان، وهو أن استثماراتنا تتغير وتتجه تحت تأثير التحولات الكبرى في السكان.

مثلاً، هناك مفهوم استهلاكي جديد مشهور في سوق هونغ كونغ، مثل دمية Labubu التي يعلقها الناس، أو الألعاب الرائجة في العامين الأخيرين، والثنائية الأبعاد، والقرع، والبطاقات، والتماثيل الصغيرة، وأيضًا عندما تواصلت مع كبار في صناعة السيارات، قالوا إن شراء السيارات الآن يختلف تمامًا. قلت لهم: صحيح، قبل فترة اشتريت لابنتي سيارة، واكتشفت أن احتياجاتنا وتوقعاتها مختلفة تمامًا عنها. هل تعتقد أنها ستحب V8 أم V12؟ هل تهتم بالأداء الميكانيكي؟ هل ستفحص التعليق أو أقراص الفرامل، أم أنها ستعجب بكاروهيا؟ هل ستقيم مدى كرتونيتها؟ هل ستعجب بالتصميم اللطيف؟ السيارة ذات المظهر اللطيف والداخلية المكونة من 6 شاشات مريحة جدًا. من وجهة نظرنا، قد لا نعتبرها سيارة، لكن من وجهة نظرها، فهي سيارة.

لماذا يحدث هذا التغير؟ في الواقع، لأنه حدث تغير مهم في السكان. خلال السنوات الأخيرة، كان السوق الاستهلاكي الرئيسي هو الشباب، لذلك عند تحليل السوق الاستهلاكي بشكل عام، يجب أن ننتبه إلى تغيرات التركيبة السكانية، سواء في السوق الأولي أو الثانوي.

85 بعد الولادة، فقط عندما يتقدمون في العمر، ستظهر اقتصاديات الشيخوخة

سبق أن أخبرتكم أن هناك تحولا مهمًا في السكان، خاصة فيما يتعلق بكبار السن، لكنني أكن بعض الشكوك حول مصطلح اقتصاد الشيخوخة، لأن فهمنا لهذا المفهوم يختلف بشكل كبير. لا أعتقد أن اقتصاد الشيخوخة يظهر في المرحلة الأولى من السكان.

لو ترجمناها بشكل بسيط، هل تعيش مع والديك؟ إذا كانت لديك تجربة مع والديك، فبالتأكيد تعرف أن، بغض النظر عن ثراء الأسرة أو فقرها، فإن كبار السن دائمًا لديهم عادة — عندما تخرج وتقول لهم: “ماما، سأعود خلال نصف ساعة”، فسيقومون بإطفاء الأنوار، وإيقاف التكييف. هل تعتقد أن عائلتك فقيرة؟ ربما لا، لكن عادة الاستهلاك ليست دائمًا مرتبطة بالثراء، بل تتعلق بالوعي. مثل الشباب الآن، كثير منهم يقولون إنهم يطلبون الطعام عبر الإنترنت ويشربون الشاي بالحليب، ولا يشترون الخضروات أو يطبخون.

هذا يعكس وعيًا اقتصاديًا واجتماعيًا، فالجماعة القديمة كانت تتصف بالاقتصاد، والادخار، والاجتهاد.

لذا، من الصعب جدًا الآن أن نطلق العنان لقوة استهلاك جيل والديّ، لأنها ستتحول إلى مدخرات. رغم أنهم ليسوا فقراء، لكن فكروا معي: إذا كبرنا، مثلاً، نحن من 85 وما بعد، فحينها فقط ستظهر اقتصاديات الشيخوخة الحقيقية.

ففكروا في أن فكرتهم ستكون: “لقد عشت حياة صعبة، وأريد أن يعيش الجيل القادم حياة جيدة”، ثم يأتي جيل 00 ويقول: “لقد عشت حياة صعبة، وأريد أن أعيش بشكل أفضل.”

هذه هي الوعي الاستهلاكي وتركيبة العمر السكاني، عندما تجمع بينهما، تكتشف أن ذروة السكان، الحجم الإجمالي، ومستوى الشيخوخة، كلها عوامل لا يمكن تجاهلها. خاصة أن هذا المتغير الدائري الكبير ليس سريعًا، وليس يتغير بين ليلة وضحاها، بل هو متغير طويل الأمد. يمكن القول إنه منذ انفتاح الصين وحتى 2015، لم نكن بحاجة لتحليل هذا الأمر، لكن بعد صدور البيانات في 2015، أصبح من الضروري دراسته. لهذا السبب، خلال السنوات العشر الماضية، أضع هذا الأمر دائمًا في أولوياتي.

ذروة السكان وتطور العقارات على ثلاث مراحل

ماذا يؤثر السكان أيضًا؟ في الواقع، يؤثر على سوق العقارات. العقارات تمر بثلاث مراحل: طلب السكن، الطلب على السكن للاستثمار، ثم الطلب على المضاربة.

قبل عام 2004-2005، كانت العقارات في الصين تقتصر على طلب السكن، حيث بدأنا من خلال إصلاح سوق الإسكان، والنمو الاقتصادي، وزيادة السكان، في تلبية حاجتنا للسكن. المرحلة الثانية تتعلق بالطلب على السكن والاستثمار، وهي مرتبطة بشكل كبير بالتحول السكاني — التحضر.

لماذا نعتبر أن موضوع السكان مهم جدًا؟ لأن الحرب العالمية الثانية كانت نقطة محورية، حيث يعاد تشكيل التركيبة السكانية بعد الحرب، ولها خصائص قد يغفل عنها الكثيرون.

مثلاً، هل الزواج والإنجاب، سواء كان بكثرة أو قلة، مرتبط بالمال؟ إجابتي: ليس تمامًا. هناك أصوات على الإنترنت تقول إن الناس الآن لا يرغبون في الزواج، أو الحب، أو الإنجاب، والسبب هو الضغط الكبير، سواء من شراء المنزل، أو ضغط حمات الزوجة، وغيرها. يربط البعض انخفاض معدل الولادات بالديون العالية، والضغوط المعيشية، لكن هذا غير دقيق، فهو يعبر عن مرحلة معينة فقط.

في الواقع، بعد انتهاء الحرب، وفي ظل ظروف صعبة، من المفترض أن يكون الإنجاب أقل، لكنك ستجد أن في بيئات أسوأ، يكون الإنجاب أكثر، ويبدأ الزواج مبكرًا. إذن، هناك ذروة سكانية، نضعها في فئة تحت 20 سنة، وذروة أخرى بين 20 و30، وذروة بين 30 و40، وذروة بين 40 و50.

عند تقسيم السكان بعد الحرب العالمية الثانية، نرى ظاهرة مثيرة للاهتمام: الجيل الأول والثاني بعد الحرب كانوا يتزوجون مبكرًا، وينجبون بكثرة، بمعنى أن جيل والديكم كان غالبًا لديه إخوة وأخوات، وكان هناك عائلة كبيرة، ويحتفلون بعيد الربيع مع عائلة كبيرة تتكون من ثلاثين أو أربعين شخصًا، أما الآن، فحتى تجمع ثلاثة أشخاص في العيد، فهذا نادر. هذه العائلات الكبيرة كانت نتيجة الزواج المبكر والإنجاب المبكر، وكل جيل من الذروة السكانية قريب جدًا من الآخر، بمعنى أنكم تصلون إلى سن العشرين وتصبحون آباء وأمهات.

الآن، عمر 20 سنة لا يزال طفلًا، و30 سنة لا تزال صغيرة، و40 سنة يمكن أن تفكر في الزواج، وهذه هي طريقة تفكير أطفالنا الآن. لكن، لكل شيء إيجابيات وسلبيات، فكل شيء له مزايا وعيوب، ولا يوجد شيء مثالي.

ما فائدة ميزة السكان؟ بعد الحرب، كانت جميع عوامل الإنتاج المرتبطة بالنمو الاقتصادي تُعاد توزيعها، وأهمها، كما يقول الكثيرون، التكنولوجيا، لكن الحقيقة أن الإنسان هو العنصر الأهم في عوامل الإنتاج. لا تتوهم أن التقنية وحدها تحل كل شيء، فلو كانت التقنية قادرة على حل كل المشكلات، لما كانت هناك دورات اقتصادية طبيعية.

لذا، فإن الإنسان هو العنصر الأهم في أي دولة في المراحل الأولى. طالما يمكن الاعتماد عليه، فكلما زاد العدد، كان ذلك أفضل. فكروا في لماذا عائلة مينان في جنوب الصين تكثر فيها الأيدي العاملة، لأن في السابق، كانت التقنية أضعف من الإنسان، فالإنسان هو العنصر الأكثر أهمية في العائلة، والبلد، وكل منظومة اقتصادية.

إذا كانت أعداد السكان في مرحلة مبكرة بعد الحرب كافية، فسيكون هناك ميزة ديموغرافية. لكن، هل يمكن أن يتحمل النمو السكاني السريع؟ هنا تظهر المشكلة، هل يمكن تلبية الاحتياجات الأساسية من الطعام والملبس والمأوى والنقل؟ هل يمكن أن يتوافق استهلاك الطعام مع معدل النمو السكاني؟ هذا هو السؤال: هل يمكن أن نضمن أن عوامل الإنتاج تكون في صالح النمو، وليس عبئًا عليه؟

ما هي عيوب ذلك؟ أولاً، هل يمكن أن يتحمل المجتمع النمو السكاني السريع؟ ثانيًا، تأثير ذروة السكان قريب جدًا، وسيظهر بعد 10 أو 20 سنة. بعد أن يعاد تشكيل الثروة خلال النمو الاقتصادي السريع، فإن ذروة السكان القريبة تعني أن العقارات من السكن إلى الاستثمار ثم المضاربة، تتكون من ثلاث مراحل، وفي المرحلة الثانية والثالثة، يكون المستثمرون والمدينون قريبين جدًا.

بعد أن حققت الصين انفتاحًا اقتصاديًا، وبدأت في تحسين الطلب على السكن، كانت الأجيال السابقة، مثل جيل 60 و70، يمتلكون العقارات، وعندما بدأ جيل 80 في التمدن وتأسيس الأسر، ارتفعت أسعار العقارات، وكان عليهم أن يستحوذوا على العقارات من الأجيال السابقة، مما أدى إلى غياب تأثير الأجيال، أي أن الأجيال لا تتوارث الثروة بشكل سلس، بل يتم توزيعها بشكل غير متساوٍ.

الثروة واحدة، ولكن توزيعها بين الأجيال غير متساوٍ، وهذا ينطبق على جميع الدول، وليس الصين فقط، لأن جميع الدول التي مرت بالحرب تواجه مشكلة ذروة السكان القريبة، وتظهر مشاكل مماثلة.

جيراننا اليابان، كوريا، وحتى دول جنوب شرق آسيا، كلها تواجه نفس المشكلة. لذلك، تحدثت سابقًا عن مفهوم التوزيع بين الأجيال، حيث أن الثروة تتغير وتتوزع بين الأجيال، وإذا حدث بسرعة، فإن جزءًا من الناس يحصل على نصيبه، والآخر لا يحصل، وإذا كانت بطيئة، فسيحدث نقص في القوى العاملة.

وأخبرت الكثيرين أن اليابان سترفع أسعار الفائدة، وأن التضخم سيظهر فيها، كثيرون لا يفهمون كيف يمكن أن يحدث التضخم مع نمو اقتصادي صفر إلى واحد، لكن هذا خطأ كبير.

بالنسبة لمعظم العمال، ما الذي يحدد دخلهم؟ السوق، والعرض والطلب. إذا زاد عرض العمال، وانخفض الطلب، فإن قيمة العمل تنخفض، وهذا هو سبب الانكماش. وإذا قلّ العرض، واحتفظ الطلب بمستواه، فحتى لو لم ينمو الطلب، فإن نقص العمالة يؤدي إلى ارتفاع الأسعار.

اليابان سبقتنا بـ30 سنة، وتعديلات دورة السكان مهمة جدًا. هل تحتاج اليابان الآن إلى نمو اقتصادي سريع لتحقيق التضخم؟ كثيرون يخطئون في التفكير، فالنمو الاقتصادي هو الحجم الكلي، لكن بالنسبة لدخل السكان، هناك عنصر مهم جدًا وهو التوزيع. لذلك، لم أقل أبدًا إن اليابان بحاجة إلى نمو كمي مرتفع لزيادة دخل السكان، بل لضمان عدم الانخفاض.

قلت سابقًا، حاولوا فهم توزيع الأجيال في اليابان، وسيقول البعض: “إذا كبرت، فإن أموالك ستُصرف على أطفالك”. بمعنى، إذا كانت نسبة كبار السن فوق 65 سنة وصلت إلى 20 مليون، فهل يعني ذلك أنني عندما أبلغ هذا الرقم، سأعطي أموالي لأطفالي؟ الحقيقة أن الأمر أكثر تعقيدًا. فكروا: إذا بلغت 65 سنة، كيف ستتصرف مع أطفالك؟ هل ستعطيهم مدخراتك، أو معاشات التقاعد، أو معاشات الشيخوخة؟ إذا كنت لا تزال نشيطًا، فربما ستفعل ذلك، لكن، أقول إن حياة التقاعد ستكون صعبة جدًا.

لماذا تظهر هذه الحالة في اليابان؟ لأن كبار السن لديهم أطفال، وعندما يموتون، تظل أمتعتهم، مثل خزائن ملابسهم، وتجد أن لديهم ملايين الين، رغم أن بعض النكات تقول إنهم يتركون أموالاً كثيرة، لكن الواقع أن الثروة تنتقل بعد وفاتهم، وغالبًا بشكل كبير. يمكن أن أساعد أطفالك أثناء حياتك، لكن أن تترك لهم كل ثروتك، فهذا غير ممكن. لذلك، أقول لأبنائي: قبل أن أموت، أنفق جزءًا من ثروتي، وإذا استطعت، أساعدك، لكن بعد وفاتي، المال هو لك، وأحتفظ به لنفسي.

انخفاض الميل للمخاطرة، وزيادة الادخار

سؤال آخر: هل تعلمون أن بعد أن يحقق المجتمع ثروة، فإن أول جيل يحققها يميل إلى الادخار، ويقلل من المخاطرة، فماذا يحدث عندما يكبر هذا الجيل ويشيخ؟ في الواقع، يحدث أن تتراجع الرغبة في المخاطرة، ويزداد الادخار. كثيرون يقولون إن السبب هو نقص الثقة، لكنني لا أوافق، لأن نقص الثقة يفترض أن الجميع في نفس العمر، ونفس الحالة، ونفس الرغبة في المخاطرة، لكن الواقع أن الثروة وتوزيعها يختلفان.

ما هو العامل الأهم الذي يؤثر على الرغبة في المخاطرة الآن؟ في 2018 و2019، أخبرت العديد من المؤسسات أن أسعار الفائدة على الودائع الثابتة ستكون صعبة جدًا، وأنها ستنخفض باستمرار. خلال تلك الفترة، تحدثت عن مشكلة السكان، وتراكم الثروة، والمعجزة الاقتصادية، وأنها تتجمع في جيل واحد، مما يؤدي إلى ميل نحو الادخار، وعدم حب المخاطرة.

هل تعرفون ماذا يحب كبار السن؟ يحبون الادخار، ويفضلون الاستثمارات ذات المخاطر المنخفضة، مثل الأسهم ذات العائد الثابت، والقطاعات الاحتكارية مثل الفحم، النفط، الماء، الغاز، والكهرباء، التي تعطي عائدات بنسبة 4% أو أكثر، وهو جيد جدًا.

لو طبقنا هذا على شاب في العشرينات، وقال: “لقد عملت سنة وادخرت 50 ألف يوان، هل يمكن أن أضاعفها عبر الفائدة المركبة، وأحولها إلى 100 ألف، ثم 200 ألف، ثم 400 ألف؟” سأفهم ذلك، لكنني لن أقول إنه متهور أو مغامر جدًا، فكل شخص، وكل عمر، لديه تفضيلات مختلفة للمخاطرة.

وأقول للشباب: جربوا، المخاطرة قد تحول دراجة إلى دراجة نارية، لكن إذا خسرت، وأنت لا تزال صغيرًا، فلا تقفز من الجسر، لديك الوقت والفرصة. أما بالنسبة لشخص في الخمسين أو الستين، على وشك التقاعد، فهل يمكن أن أقول له: “جرب، وخاطر”؟ أقول له: إذا خسرت، هل لا يزال لديه فرصة؟ لذلك، هو يفضل الاستقرار، حتى لو كانت الفائدة منخفضة، فهو يبحث عن الأمان. هكذا، تنخفض رغبة المجتمع في الاستثمار والمخاطرة، لكن بين الشباب، لا تزال هناك عوالم مثيرة، ولكنها مختلفة تمامًا.

هذه السنوات، بصراحة، هل لا تزال لديك أشياء أخرى؟ مثل الحُلي، أو الطوابع، أو الخشب الأحمر، أو اليشم، أو التحف، أو اللوحات القديمة؟ بالطبع، الجميع يعلم أنني قلت إن هذه الأشياء، خلال العشر سنوات الماضية، انخفضت قيمتها بشكل كبير، أليس كذلك؟ يمكنني أن أقول إنني تخلصت منها جميعًا، ويقول البعض إنها فقاعة، لكنني أعتقد أن قيمتها ترجع إلى أنها تراث عائلي، وأنا أختلف تمامًا. لماذا؟ لأن بعد رحيل الجيل الحالي، ستظل هذه الأشياء بلا قيمة، فالقيمة تُمنح من قبل الإنسان، وما يحدد قيمة شيء هو الإنسان. عندما تتغير الثروة، وتتغير الألعاب، تتغير اللعبة أيضًا، وهو نفس المبدأ.

لذا، خلال السنوات الماضية، استثمرت في أشياء يحبها الشباب، ولم أستخدم قيمي الشخصي في تقييمها. مثلاً، عندما تذهب ابنتي وأصدقاؤها لشراء الشاي بالحليب، هل تفهمون نوع التسويق هذا؟ الانتظار أربع ساعات لشرب كوب واحد، أنا أعتقد أن هذا غير منطقي، لو انتظرت 10 دقائق، أعتقد أن الأمر لا يستحق. لكن، بما أن الشباب يحبونه، فننتهج هذا الأسلوب. لذلك، أكثر طرق التسويق نجاحًا الآن تعتمد على ذلك، لا تروّج لسلامة السيارة أو جودة المحرك أو حجم المكابح، بل تروّج لوجود 6 شاشات داخل السيارة، ويمكنك اللعب والألعاب، هذا هو التسويق الحقيقي. لماذا؟ لأنه يلبي رغبات المستهلكين، رغم أن هناك بعض المشكلات، إلا أن وعي الشباب مختلف تمامًا.

المستقبل: هذه الأصول لن تكون ذات قيمة

وهل يتوقف الأمر عند ذلك؟ بما أن سوق العقارات سينتهي، منذ 2018، انتهت مرحلة المضاربة على العقارات، وأعتقد أن مرحلة السكن والاستثمار قد انتهت أيضًا. الخطوة التالية فقط هي السكن، لأنه حاجة الإنسان الأساسية للأكل والشرب والملبس والنوم، فكيف لا يوجد أحد للسكن؟

هل تعرفون أن اليابان، كوريا، وحتى أمريكا، مروا بفقاعات عقارية، وما هو قمة تلك الفقاعات؟ هو المضاربة، أي دفع أسعار عالية لأشياء غير ضرورية. العقارات الترفيهية، والعقارات السياحية، والعقارات الخاصة بالتقاعد، كلها قمة الفقاعة.

مؤخرًا، بسبب مرضي، عدت إلى تشنغدو، وتعرفون ماذا يحدث الآن هناك؟ خلال التوسع، الناس كانوا يذهبون للخارج، وعندما يتوقف التوسع، يعودون إلى المناطق المركزية، لماذا؟ لأن والديّ الأربعة يعيشون هناك. وبصراحة، فيما يخص التقاعد، لن يختار الناس التقاعد في أماكن سياحية أو منتجعات، بل في المناطق التي تتوفر فيها المرافق العامة، مثل المستشفيات، والخدمات، والرعاية الصحية. ستجد أن الكثير من الناس ينتقلون من المناطق حول الحزام الثاني والثالث إلى المناطق مثل لوشان، أو لوشو، ثم يعودون إلى الحزام الثاني والثالث عند التقدم في العمر، لأن الحياة فيها أكثر راحة، والخدمات متوفرة. إذا استمر التمدين، فربما يكون هناك فرصة، لكن إذا توقف التمدين، فسيظل الموارد العامة مركزة في المناطق المركزية.

وفي النهاية، تذكرون أن اليابان في أوج جنونها كانت تركز على الشقق الترفيهية، والشقق على الشاطئ، وأماكن التزلج. الآن، أسعار العقارات عادت تقريبًا إلى ما كانت عليه قبل فقاعة 1990، لكن التفاوت كبير، ويتركز حول موضوع “السكن”، فهناك من يسكن، وهناك من لا يسكن، ولن يعود من لا يسكن أبدًا. يمكننا أن نتخيل مستقبلًا، وفقًا لاتجاهات السكان الحالية، أن الأصول خلال 10 إلى 15 سنة القادمة ستكون بلا قيمة. يقول البعض: يمكنني تأجيرها، وتدفق نقدي شهري 100 إلى 150 يوان، لكن هذا لا يغطي تكاليف تدهور العقار.

وفي ذات الوقت، هناك عامل آخر، وهو البنية التحتية. رقم قد لا يعرفه الكثيرون: القوى العاملة الأساسية، بين 24 و45 سنة، هم أهم فئة ضريبية في المجتمع. يجب أن يشكلوا نسبة لا تقل عن 25% من السكان، أي أن واحدًا من كل أربعة أشخاص يدفع الضرائب. إذا انخفضت النسبة عن ذلك، فالمشكلة تظهر.

عندما تصل النسبة إلى مستوى تاريخي معين، تظهر ذروة الاستثمار في الأصول، وذروة التمدين.

بالطبع، يستخدم البعض بيانات اليابان ليقول إن ذروة التمدين قد انتهت، لكن تذكر أن نسبة التمدين ليست فقط زيادة حجم المدن، بل أيضًا اختفاء القرى. اليابان شهدت دمج المدن، واندماج البلديات، مما أدى إلى زيادة التمدين. في الصين، قد يعني ذلك أن العديد من القرى ستختفي، ويختفي معها السكان، وترتفع نسبة التمدين بشكل طبيعي.

النتيجة النهائية: أن الطرق والسكك الحديدية المخصصة للريف لن تكون ضرورية، لأنه لا جدوى من استمرارية خدمات النقل في قرية صغيرة من 5 منازل، أو بناء مترو في مدينة تقل فيها السكان من مليون إلى 600 ألف. إذا عدنا إلى 2008، كانت كل العوامل متوفرة، وكان النمو الاقتصادي مضمونًا، لذلك قيل: “الطرق أولًا، ثم الثروة”. لكن، هذا يعتمد على بقاء العوامل كما هي، من حيث الناس، والنمو الاقتصادي.

حتى جيراننا اليابان وكوريا، بعد الذروة، ستنخفض الاستثمارات في الأصول الثابتة إلى نصفها تقريبًا، ويكون عدد السكان في تلك المرحلة هو عندما تنخفض نسبة العاملين والضرائب إلى أقل من 25%. عندها، كيف ستدير الحكومات والبنى التحتية؟ خلال 10 سنوات، من المرجح أن نصل إلى ذروة الاستثمارات في الأصول الثابتة.

وبالتالي، إذا عدنا إلى موضوع العقارات، فإن الإجابة ببساطة: أين يوجد الناس، يوجد “سكن”. وعند العودة إلى “السكن”، ستظهر فروقات كبيرة بين العقارات القديمة والجديدة، تمامًا كما مع تقدم الإنسان في العمر، فالعقارات القديمة المتهالكة لن تكون قادرة على الترميم، وتكاليف صيانتها ستكون عالية جدًا، مما يؤدي إلى فرق كبير في الأسعار بين القديمة والجديدة، حتى في نفس المنطقة. مع انتهاء هذا التحول، ستصبح صيانة العقارات القديمة مكلفة جدًا، وسيكون هناك فجوة كبيرة في الأسعار، وربما تتلاشى أهمية بعض المرافق، مثل المستشفيات، والمدارس، تدريجيًا.

الآن، هل تشتري بيتًا في حي المدارس أم في حي المستشفيات؟ هذا سؤال مهم، فالموارد المحدودة تتركز في المدن، لذلك، ستتجه التنمية نحو المدن الكبرى كمراكز رئيسية، وهذا هو واقع التغير السكاني الذي نراه.

لقد تحدثت عن السكان، وعن سوق العقارات، وعن استثماراتنا الشخصية، وعن علاقة السكان بالبنية التحتية، وحكومة الإنفاق. اليوم، أريد أن أؤكد على أهمية تحليل المتغيرات الدورية الكبرى، فهي تظهر مرة كل عدة عقود، وعندما تظهر، تدوم لعقود. شكراً لكم.